Le coperture condominiali, indipendentemente dalla loro conformazione (che siano spioventi, a falde, orizzontali o miste), rientrano generalmente tra i beni comuni secondo quanto stabilito dall’articolo 1117 del Codice Civile. Pertanto, la loro manutenzione e conservazione richiedono la partecipazione economica di tutti i cond\u00f2mini, come disposto dall’articolo 1123, comma 1, del Codice Civile. Nel caso in cui l’edificio presenti diverse falde o lastrici solari che appaiono separati, sar\u00e0 necessario valutare concretamente la possibilit\u00e0 di ripartire le spese in base alla normativa applicabile. In particolare, si potr\u00e0 fare riferimento all’articolo 1123 del Codice Civile per suddividere i costi tra coloro che traggono beneficio dalla copertura o, alternativamente, all’articolo 1126 del Codice Civile se si tratta di un lastrico solare ad uso esclusivo.<\/p>\n
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Nel caso esaminato dal Tribunale di Catania (sentenza n. 4305\/2025), un condomino aveva impugnato una delibera assembleare che stabiliva la ripartizione delle spese per la manutenzione del tetto. Il tetto era composto da tre diverse falde e un lastrico solare ad uso esclusivo e apparentemente separato. L’assemblea aveva deciso di suddividere i costi in parti uguali tra le propriet\u00e0 situate direttamente al di sotto, secondo quanto previsto dall\u2019articolo 1123 del Codice Civile, e di applicare i criteri dell\u2019articolo 1126 del Codice Civile per i lavori relativi al lastrico solare, di propriet\u00e0 esclusiva di un singolo condomino.<\/p>\n
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La ripartizione veniva contestata perch\u00e9 ritenuta contraria ai criteri legali stabiliti dall\u2019articolo 1123, comma 1, del Codice Civile. Il condomino richiedeva pertanto l’annullamento della delibera adottata a maggioranza. Dopo che la domanda era stata rigettata in primo grado, il condomino presentava appello davanti al Tribunale, che accoglieva il ricorso, annullando la delibera impugnata.<\/p>\n
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Il Giudice richiama il principio secondo cui, in materia di conservazione del tetto di un edificio condominiale, le spese relative devono essere ripartite tra tutti i cond\u00f2mini in proporzione al valore delle loro propriet\u00e0 esclusive, come previsto dalla prima parte dell’articolo 1123 del Codice Civile. Questo perch\u00e9 il tetto rientra tra i beni comuni, essendo destinato a un’utilit\u00e0 collettiva, in quanto protegge l\u2019edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d’acqua piovana. Non pu\u00f2 invece essere considerato un bene utilizzabile in maniera diversa dai singoli cond\u00f2mini o destinato al godimento esclusivo di alcuni e non di altri, ai sensi dei commi 2 e 3 dello stesso articolo (Cassazione 24927\/2019). Nel caso specifico, i lavori di manutenzione deliberati dall\u2019assemblea riguardavano una porzione del tetto apparentemente separata dalle altre falde e coperture. Tuttavia, la consulenza tecnica d’ufficio (CTU) aveva evidenziato una connessione funzionale nel sistema di deflusso delle acque, collegato a pluviali che servivano una o pi\u00f9 falde, rendendo impossibile distinguere in modo netto, per singola porzione, i benefici che ciascun bene avrebbe potuto trarre in misura diversa.<\/p>\n
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Questo escludeva l\u2019applicazione delle disposizioni contenute nell\u2019articolo 1126 e nell\u2019articolo 1123, comma 3, del Codice Civile. Tali norme presuppongono una chiara separazione tra i corpi di fabbrica, mentre la connessione strutturale e funzionale tra di essi giustificava invece l\u2019applicazione dell\u2019articolo 1123, comma 1, dello stesso Codice, che prevede la ripartizione delle spese tra tutti i cond\u00f2mini. Di conseguenza, la delibera \u00e8 stata annullata poich\u00e9 il criterio di ripartizione delle spese era stato modificato a maggioranza invece che all\u2019unanimit\u00e0 (Cassazione 27233\/2013).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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