{"id":11151,"date":"2026-01-29T10:14:14","date_gmt":"2026-01-29T09:14:14","guid":{"rendered":"https:\/\/www.energas.cloud\/?p=11151"},"modified":"2026-01-29T10:14:14","modified_gmt":"2026-01-29T09:14:14","slug":"spese-di-riscaldamento-delibera-unica-annullata-se-ogni-scala-ha-un-impianto-termico","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.energas.cloud\/index.php\/spese-di-riscaldamento-delibera-unica-annullata-se-ogni-scala-ha-un-impianto-termico\/","title":{"rendered":"Spese di riscaldamento: delibera unica annullata se ogni scala ha un impianto termico"},"content":{"rendered":"
La partecipazione alla decisione di soggetti estranei all\u2019uso costituisce vizio procedurale<\/h5>\n

Con la\u00a0sentenza 13794, pubblicata l\u20198 ottobre 2025, il Tribunale di Roma<\/a>\u00a0si \u00e8 pronunciato sulla composizione delle assemblee e sulla validit\u00e0 delle delibere concernenti la gestione e le spese degli impianti di riscaldamento se il condominio, composto da pi\u00f9 scale, \u00e8 dotato di un impianto termico per ognuna di esse.<\/p>\n

I fatti<\/strong><\/h3>\n

La controversia nasce dall\u2019impugnazione di due delibere assembleari da parte dei proprietari di un appartamento situato in un condominio composto da quattro scale indipendenti. Le delibere riguardavano l’approvazione dei bilanci consuntivi relativi al riscaldamento per due anni di gestione, oltre al bilancio preventivo per l’anno successivo. I proprietari contestavano la correttezza e l’affidabilit\u00e0 dei dati sui consumi riportati nei bilanci, sostenendo che gli importi addebitati superavano i consumi effettivi. Inoltre, denunciavano la violazione delle norme relative al condominio parziale, poich\u00e9 il complesso era dotato di quattro centrali termiche separate, ognuna dedicata esclusivamente a una singola scala. A loro avviso, le spese di riscaldamento di ciascuna scala avrebbero dovuto essere discusse e approvate solo dai cond\u00f2mini della scala interessata. Di conseguenza, evidenziavano l’incompetenza assoluta dell’assemblea condominiale, poich\u00e9 alle deliberazioni avevano partecipato e votato anche cond\u00f2mini non serviti dall\u2019impianto della scala in cui si trovava il loro appartamento.<\/p>\n

L\u2019approvazione unitaria dei bilanci<\/strong><\/h3>\n

Nel corso del giudizio, il condominio ha richiesto la cessazione della materia del contendere, sostenendo di aver gi\u00e0 eliminato il conguaglio a debito degli attori. Nel merito, ha difeso la legittimit\u00e0 delle delibere contestate, appellandosi a una prassi consolidata di approvazione unitaria dei bilanci e respingendo l\u2019idea di dover convocare quattro assemblee separate. Ha inoltre argomentato che la decisione di procedere con un’unica delibera rientrasse nella discrezionalit\u00e0 dell\u2019assemblea condominiale. Tuttavia, il Tribunale ha accolto le ragioni degli attori, dichiarando nulle le delibere impugnate. La decisione si \u00e8 basata sull\u2019applicazione del terzo comma dell\u2019articolo 1123 del Codice civile, il quale prevede che, nel caso in cui un edificio comprenda pi\u00f9 scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire solo una parte del fabbricato, i costi di manutenzione debbano essere sostenuti esclusivamente dai cond\u00f2mini che ne traggono beneficio.<\/p>\n

Il condominio parziale<\/strong><\/h3>\n

Nella sua decisione, il giudice capitolino ha riconosciuto, nel caso specifico, l’esistenza di un condominio parziale, richiamando un principio di diritto stabilito dalla Cassazione. Tale principio prevede che non si possa attribuire, in base all’articolo 1117 del Codice civile, la propriet\u00e0 comune a beneficio di tutti i condomini se elementi come cose, servizi o impianti comuni, per le loro caratteristiche materiali oggettive, risultano necessari o destinati esclusivamente all’uso o al servizio di una parte specifica dell’edificio e non dell’intero stabile (Cassazione 12641\/2016). Nel caso in questione, il condominio convenuto \u00e8 composto da quattro distinti impianti termici, ciascuno dei quali serve esclusivamente la propria scala. Il giudice ha quindi sottolineato che, per l’approvazione dei consuntivi e del preventivo, l’amministratore avrebbe dovuto convocare assemblee separate per ogni scala.<\/p>\n

Conclusioni<\/strong><\/h3>\n

Pertanto, nel caso in cui un impianto, come ad esempio una centrale termica, serva esclusivamente una parte dell\u2019edificio, solo i proprietari di quella specifica area hanno titolo per formare l\u2019assemblea deputata a decidere sulle relative spese e modalit\u00e0 di gestione. L’inclusione di soggetti estranei a questa comunione limitata rappresenta un\u2019irregolarit\u00e0 procedurale che rende la delibera annullabile.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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