L\u2019articolo 1130 del Codice civile elenca le attribuzioni dell\u2019amministratore, che si aggiungono a quelle previste dall\u2019articolo 1129 e dalle altre disposizioni di legge vigenti. Il successivo articolo 1131 stabilisce che, nei limiti delle attribuzioni indicate dall\u2019articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall\u2019assemblea, l\u2019amministratore rappresenta i partecipanti al condominio e pu\u00f2 agire in giudizio contro i cond\u00f2mini o i terzi. L\u2019amministratore pu\u00f2 inoltre essere convenuto in giudizio per qualsiasi azione concernente le parti comuni dell\u2019edificio e deve ricevere la notifica dei provvedimenti dell\u2019autorit\u00e0 amministrativa relativi a tali parti.<\/p>\n
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In materia di competenza territoriale, l\u2019articolo 23 del Codice di procedura civile stabilisce che, per le cause tra cond\u00f2mini oppure tra cond\u00f2mini e condominio, \u00e8 competente il giudice del luogo in cui si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi. Di norma, tuttavia, la sede dell\u2019amministratore non coincide con il luogo in cui \u00e8 ubicato l\u2019edificio, salvo il caso in cui l\u2019amministratore sia uno dei cond\u00f2mini e risieda, o sia almeno domiciliato, nel condominio.<\/p>\n
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Non va inoltre trascurata la disciplina a tutela dei consumatori, poich\u00e9 anche il condominio \u00e8 da tempo equiparato, a questi fini, al consumatore (Cassazione, ordinanze 10086\/2001 e 452\/2005). L\u2019articolo 66-bis del Codice del consumo (decreto legislativo 206\/2005) prevede infatti che, per le controversie civili relative all\u2019applicazione delle disposizioni a tutela dei consumatori, la competenza territoriale inderogabile spetti al giudice del luogo di residenza o di domicilio del consumatore, purch\u00e9 situati nel territorio dello Stato. Sul punto, un chiarimento \u00e8 stato fornito dalla Cassazione con l\u2019ordinanza 32083\/2025: ai fini della competenza territoriale inderogabile prevista dall\u2019articolo 66-bis del Codice del consumo, il luogo di residenza o di domicilio del condominio-consumatore coincide con quello in cui si trova l\u2019immobile, poich\u00e9 \u00e8 l\u00ec che si individua, in concreto, il centro degli interessi di tutti i singoli cond\u00f2mini. Il domicilio dell\u2019amministratore pro tempore rileva invece soltanto per le notifiche e le comunicazioni degli atti processuali, in ragione della necessit\u00e0 di garantirne la conoscibilit\u00e0 certa da parte del condominio attraverso un unico soggetto che lo rappresenta.<\/p>\n
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Nella motivazione, la Suprema Corte ha rilevato che:<\/p>\n
– al contratto concluso dall\u2019amministratore di condominio con un professionista si applica la disciplina a tutela del consumatore, poich\u00e9 l\u2019amministratore agisce come mandatario con rappresentanza dei singoli cond\u00f2mini. Questi ultimi devono quindi essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche che operano per scopi estranei all\u2019attivit\u00e0 imprenditoriale o professionale (Cassazione, ordinanze n. 14410\/2024 e n. 10679\/2015);<\/p>\n
– il condominio \u00e8 un ente di gestione privo di personalit\u00e0 giuridica e all\u2019amministratore \u00e8 attribuita soltanto la limitata facolt\u00e0 di agire e resistere in giudizio nell\u2019ambito dei poteri conferitigli dalla legge e dall\u2019assemblea (Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 10934\/2019);<\/p>\n
– pertanto, nonostante l\u2019applicabilit\u00e0 della disciplina a tutela del consumatore al contratto concluso dall\u2019amministratore con un professionista, ai fini della competenza territoriale il foro del condominio resta ancorato al luogo in cui si concentrano gli interessi di tutti i partecipanti indistintamente. Tale luogo coincide con quello in cui si trova lo stabile e vengono effettuate, tra l\u2019altro, le forniture ed erogati i servizi, e non con la residenza o il domicilio dell\u2019amministratore, quale rappresentante dotato di specifiche facolt\u00e0 (Cassazione, ordinanza n. 12416\/2025);<\/p>\n
– il domicilio dell\u2019amministratore rileva, invece, soltanto ai fini delle notifiche e delle comunicazioni degli atti processuali, poich\u00e9 in questi casi occorre assicurare al condominio la conoscibilit\u00e0 degli atti attraverso un unico soggetto che lo rappresenta.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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