L\u2019apertura di un\u2019attivit\u00e0 commerciale all\u2019interno di un condominio, che si tratti di un bar, una pizzeria o un ristorante, suscita spesso perplessit\u00e0 e dibattiti tra chi sostiene le esigenze imprenditoriali e chi teme che possano essere compromessi i diritti dei residenti. Al centro della questione vi sono le ripercussioni che queste attivit\u00e0 possono avere sull\u2019edificio e sulla vita condominiale.<\/p>\n
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Dal punto di vista normativo, non esiste un divieto generale di aprire un\u2019attivit\u00e0 commerciale in un edificio condominiale. Tuttavia, la compatibilit\u00e0 dell\u2019attivit\u00e0 con la vita condominiale deve essere valutata alla luce del regolamento condominiale, delle caratteristiche dell\u2019edificio e delle concrete modalit\u00e0 di esercizio, nel rispetto della normativa urbanistica, edilizia e amministrativa applicabile.<\/p>\n
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Per capire se \u00e8 possibile aprire un\u2019attivit\u00e0 in un condominio, \u00e8 necessario innanzitutto verificare il regolamento condominiale, distinguendo tra regolamento assembleare e regolamento contrattuale. Il regolamento assembleare, approvato a maggioranza dall\u2019assemblea, disciplina l\u2019utilizzo delle parti comuni, ma non pu\u00f2 imporre, con una decisione a maggioranza, un divieto assoluto di destinare una propriet\u00e0 esclusiva a una determinata attivit\u00e0 commerciale. Resta comunque fermo il divieto di svolgere attivit\u00e0 che arrechino danno al condominio. Il regolamento contrattuale, invece, approvato all\u2019unanimit\u00e0 da tutti i proprietari oppure predisposto dal costruttore e successivamente richiamato nei singoli atti di acquisto, pu\u00f2 prevedere limitazioni pi\u00f9 incisive all\u2019utilizzo delle unit\u00e0 immobiliari, fino a vietare specifiche attivit\u00e0 commerciali. Pu\u00f2 quindi vietare espressamente attivit\u00e0 come bar, ristoranti o pubblici esercizi: per questo \u00e8 fondamentale esaminarlo prima di avviare l\u2019attivit\u00e0. \u00c8 inoltre importante sottolineare che tali divieti devono essere formulati in modo chiaro e specifico, indicando le attivit\u00e0 vietate oppure i pregiudizi che si intendono evitare.<\/p>\n
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Per quanto riguarda il ruolo dell\u2019assemblea, \u00e8 opportuno chiarire che l\u2019apertura di un bar, di un ristorante o di una pizzeria all\u2019interno di un\u2019unit\u00e0 immobiliare privata non richiede l\u2019autorizzazione dell\u2019assemblea condominiale, purch\u00e9 l\u2019attivit\u00e0 sia consentita dal regolamento e dalla normativa applicabile. L\u2019assemblea pu\u00f2 tuttavia essere chiamata a intervenire quando l\u2019attivit\u00e0 comporta un uso particolare delle parti comuni o la realizzazione di opere su di esse, come l\u2019installazione di strutture nel cortile condominiale o interventi sulla facciata o sul tetto. Questo non significa che ogni intervento richieda una delibera: l\u2019articolo 1102 del Codice civile consente infatti al singolo proprietario di utilizzare le parti comuni, purch\u00e9 non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri cond\u00f2mini di farne pari uso. L\u2019articolo 1122 del Codice civile pone invece limiti alle opere eseguite nella propriet\u00e0 esclusiva che possano danneggiare le parti comuni o compromettere la stabilit\u00e0, la sicurezza o il decoro dell\u2019edificio. Se l\u2019intervento costituisce una vera e propria innovazione, si applicano le maggioranze previste dagli articoli 1120 e 1136 del Codice civile. Occorre inoltre rispettare le eventuali disposizioni del regolamento contrattuale che vietino specifiche attivit\u00e0 o subordinino determinati interventi a un\u2019autorizzazione. La modifica di tali disposizioni, quando incide sui diritti individuali dei cond\u00f2mini, richiede il consenso unanime.<\/p>\n
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Le attivit\u00e0 commerciali come bar, pizzerie e ristoranti devono essere gestite nel rispetto dei diritti degli altri cond\u00f2mini. Odori, fumi, rumori, musica e schiamazzi possono infatti costituire immissioni illecite quando superano la soglia della normale tollerabilit\u00e0, ai sensi dell\u2019articolo 844 del Codice civile. \u00c8 inoltre necessario rispettare i limiti stabiliti dalla normativa sull\u2019inquinamento acustico e dai regolamenti comunali. Soprattutto per pizzerie, ristoranti e locali analoghi, \u00e8 importante progettare correttamente gli impianti di aspirazione e le canne fumarie, verificando preventivamente gli aspetti condominiali e amministrativi. Per aprire un\u2019attivit\u00e0 commerciale in un edificio condominiale, dunque, non basta rispettare le regole del condominio: occorre anche garantire la conformit\u00e0 alla normativa amministrativa, urbanistica, edilizia e igienico-sanitaria. A questo proposito, il D.Lgs. 59\/2010 prevede, nei casi ordinari, la presentazione della SCIA al SUAP, mentre nelle aree soggette a tutela sono spesso necessarie specifiche autorizzazioni. Devono inoltre essere verificati i requisiti professionali e sanitari, gli eventuali permessi per dehors e occupazione del suolo pubblico, il rispetto della normativa sulla sicurezza e, ove previsti, gli adempimenti relativi a musica, intrattenimento o pubblico spettacolo. Per le attivit\u00e0 alimentari sono obbligatori anche gli adempimenti in materia di igiene degli alimenti e autocontrollo HACCP.<\/p>\n
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Ad ogni modo, il condominio non pu\u00f2 opporsi all\u2019apertura di un locale per il semplice fatto di non essere d\u2019accordo, ma solo in determinate circostanze: ad esempio, se il regolamento contrattuale vieta espressamente lo svolgimento di quella specifica attivit\u00e0, se vengono eseguiti interventi sulle parti comuni in violazione del regolamento o della normativa applicabile, se viene compromesso il decoro architettonico o la sicurezza dell\u2019edificio, se gli spazi comuni vengono occupati illegittimamente oppure se l\u2019attivit\u00e0 produce rumori, fumi o odori superiori ai limiti previsti dalla legge. La questione deve quindi essere valutata caso per caso, tenendo conto del regolamento condominiale, delle caratteristiche dell\u2019edificio e delle concrete modalit\u00e0 di esercizio dell\u2019attivit\u00e0.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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