La frequenza con cui si verificano in determinate aree può escludere il caso fortuito
Negli ultimi anni, stiamo assistendo con maggiore frequenza a eventi atmosferici improvvisi e violenti, come le cosiddette bombe d’acqua. Tali fenomeni, purtroppo, provocano ingenti danni da nubifragi colpendo edifici di vario tipo, inclusi i condomìni. Di fronte a queste situazioni, è importante comprendere cosa stabiliscano la normativa e la giurisprudenza in materia, soprattutto alla luce delle recenti sentenze.
In primo luogo, è utile ricordare che, nel contesto condominiale, l’articolo 1117 del Codice civile identifica come parti comuni dell’edificio elementi quali tetti, lastrici solari, cortili, grondaie, impianti idrici e fognari, pluviali, scarichi condominiali e facciate. Inoltre, l’articolo 2051 del Codice civile prevede che ogni individuo sia responsabile per i danni causati dai beni che ha in custodia, a meno che dimostri il verificarsi di un caso fortuito. In ambito condominiale, ciò significa che il condominio, in quanto custode dei beni comuni, è tenuto a rispondere per eventuali danni derivanti da essi, salvo nel caso di eventi imprevedibili e inevitabili.
In caso di eventi atmosferici improvvisi, come piogge intense o bombe d’acqua, si potrebbe pensare che tali situazioni esonerino automaticamente il condominio da ogni responsabilità, rientrando nella definizione di caso fortuito. Tuttavia, ciò non è sempre vero.
Da un punto di vista normativo, il caso fortuito deve essere dimostrato. Pertanto, un fenomeno atmosferico violento o imprevedibile, come una bomba d’acqua, potrebbe non essere sufficiente a sollevare completamente il condominio da responsabilità per eventuali danni, specialmente se questi possono essere collegati a una mancata manutenzione degli spazi comuni.
In pratica, e in linea con le più recenti sentenze, anche in presenza di precipitazioni eccezionali è necessario provare che il condominio abbia svolto una manutenzione adeguata e accurata. Ciò include interventi come la pulizia regolare di pluviali e condotte, la corretta predisposizione degli scarichi e l’impiego di sistemi di drenaggio efficienti, al fine di prevenire danni derivanti da simili eventualità.
Le precipitazioni abbondanti e i temporali violenti, purtroppo, sono ormai tra gli eventi che, sebbene legati ai cambiamenti climatici, tendono a divenire sempre più prevedibili. Tuttavia, anche gli eventi meteorologici imprevedibili potrebbero essere gestiti con maggiore efficacia attraverso misure preventive, attenzioni adeguate e una manutenzione regolare e accurata. Per esempio, nel caso in cui una bomba d’acqua generi infiltrazioni e danni dovuti all’ostruzione degli scarichi dei pluviali, la responsabilità ricade sul condominio, qualora non abbia provveduto alla pulizia e alla manutenzione dei canali di scarico.
Numerose sentenze hanno infatti accertato che infiltrazioni causate da fenomeni meteorologici intensi sono frequentemente attribuibili alla mancata cura del pluviale o a difetti nell’impermeabilizzazione del lastrico solare. I giudici hanno inoltre sottolineato che tali fenomeni atmosferici possono essere considerati caso fortuito soltanto se dimostrati come imprevedibili ed eccezionali attraverso dati scientifici oggettivi. In assenza di queste evidenze, e laddove si rilevino carenze nella manutenzione o omissioni negli interventi necessari per prevenire i danni, la responsabilità è da attribuire al condominio.