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Come si misura la qualità dello studio di amministrazione condominiale?

1 Ottobre 2026
Il modello di valutazione si evolve verso trasparenza, efficienza, sostenibilità e soddisfazione condominiale

Per molti anni, la valutazione del lavoro svolto dagli amministratori di condominio si è focalizzata principalmente sulla loro capacità di soddisfare gli obblighi normativi, quali la convocazione delle assemblee, la gestione della contabilità, gli aspetti fiscali e la conservazione della documentazione. Sebbene queste attività siano essenziali, oggi non sono più sufficienti per rappresentare pienamente la qualità di una gestione efficace. Con l’evoluzione delle normative, la crescente complessità degli edifici e un‘attenzione sempre maggiore alla sostenibilità, all‘efficienza energetica e alla valorizzazione del patrimonio immobiliare, il ruolo dell‘amministratore si è trasformato in modo significativo. Ora è visto non solo come un gestore degli adempimenti, ma anche come un coordinatore dei processi, delle risorse e degli interessi collettivi. In questo scenario, emerge con urgenza una domanda che il mercato non può più ignorare: come si valuta effettivamente la qualità della gestione di un condominio?

La qualità non coincide con la popolarità

Il giudizio espresso dai condòmini è tradizionalmente considerato il principale metro di valutazione del lavoro dell‘amministratore. Per i condòmini, l‘amministratore deve dimostrare presenza continuativa attraverso visite periodiche al condominio, disponibilità senza limiti per accogliere il pubblico e pronta reperibilità telefonica. Tuttavia, la soddisfazione dei condòmini non sempre riflette la vera qualità della gestione. Un amministratore rigoroso, che affronta tempestivamente questioni come la morosità, avvia il recupero crediti o propone interventi di manutenzione onerosi ma essenziali, potrebbe essere meno apprezzato rispetto a un professionista più accomodante, nonostante offra una gestione sostanzialmente superiore sotto l’aspetto tecnico. Allo stesso tempo, un alto consenso da parte dell’assemblea non è necessariamente indice di efficienza, trasparenza o sostenibilità economica. Pertanto, come ormai avviene in molti settori professionali, la qualità della gestione dovrebbe essere valutata tramite parametri obiettivi e verificabili. Gestire numerosi condomìni non è sinonimo di garanzia sulla qualità dei modelli gestionali adottati dallo studio professionale.

I quattro pilastri della qualità gestionale

Un moderno modello di valutazione potrebbe basarsi su quattro dimensioni fondamentali. La prima concerne la compliance e la trasparenza, ovvero la capacità di rispettare gli obblighi normativi, mantenere la documentazione aggiornata e assicurare la piena accessibilità delle informazioni ai condòmini. La seconda dimensione riguarda l’efficienza gestionale, misurata attraverso indicatori come i tempi medi di risposta alle richieste, la rapidità nella risoluzione delle problematiche e l‘implementazione delle delibere assembleari. La terza area si focalizza sulla sostenibilità economico-finanziaria, valutabile tramite il livello di morosità, la capacità di pianificare le spese, la gestione della liquidità e il controllo dei rischi. Infine, la dimensione tecnico-patrimoniale sta acquisendo sempre più importanza, prendendo in considerazione lo stato manutentivo dell’edificio, il livello di conformità degli impianti, la programmazione degli interventi e la capacità di preservare nel tempo il valore del patrimonio immobiliare.

La misurazione della soddisfazione

Anche l‘opinione dei condòmini deve essere considerata in un sistema di valutazione avanzato. Uno degli strumenti più comuni a livello internazionale è il Net Promoter Score (NPS), basato su una domanda semplice: “Quanto probabilmente consiglieresti questo amministratore a un altro condominio?“ Questo risultato non misura direttamente le abilità tecniche del professionista, ma è un indicatore della fiducia e della qualità percepita del servizio. Il vero valore scaturisce dal confronto tra i risultati oggettivi della gestione e il grado di soddisfazione degli utenti. Un alto livello di apprezzamento con performance modeste può suggerire una sopravvalutazione della qualità reale del servizio. Al contrario, una gestione altamente efficiente accompagnata da una bassa soddisfazione può indicare problemi di comunicazione o difficoltà nel gestire il consenso. La qualità della gestione non si dichiara, si dimostra. In questo contesto, diventa particolarmente interessante applicare i principi della norma ISO 9001:2015 agli studi di amministrazione condominiale. L‘obiettivo della certificazione non è attestare la bravura del singolo professionista, ma verificare l‘esistenza di processi organizzativi in grado di garantire continuità, controllo e miglioramento delle prestazioni.

Verso un nuovo paradigma

La crescente digitalizzazione nel settore e la disponibilità di dati strutturati rendono attuabili oggi idee che pochi anni fa sembravano irrealizzabili: è possibile costruire modelli di valutazione fondati su indicatori oggettivi, confrontabili e verificabili. Sembra quindi che l’amministrazione condominiale sia destinata a seguire un percorso già intrapreso da altri settori professionali e industriali, dove la qualità non è solo affermata, ma dimostrata tramite prove misurabili. Infine, senza dimenticare l’importanza, va considerato il livello di redditività dello studio: se il fatturato è elevato, ma i profitti sono troppo bassi o se il compenso dei soci o dell’imprenditore viene ridotto, probabilmente c’è una sofferenza economico-finanziaria che potrebbe compromettere la stabilità dello studio nel medio-lungo termine.

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Balconi privati, l’amministratore può chiedere i danni per i lavori mal eseguiti

1 Ottobre 2026

L’amministratore ha il diritto di intraprendere azioni legali per ottenere il risarcimento dei danni causati da un’esecuzione inadeguata dei lavori condominiali, anche quando i difetti riguardano balconi e altri elementi di proprietà esclusiva, a condizione che questi siano collegati alla conservazione complessiva dell’edificio. Questo è stato chiarito dalla Cassazione nell’ordinanza 25657 del 21 settembre 2026, in riferimento a una disputa sorta dopo alcuni lavori di manutenzione straordinaria effettuati su un edificio condominiale.

 

Balconi privati ma intervento unitario

Tra le opere contestate erano incluse quelle effettuate su balconi e ringhiere; tuttavia, la loro natura privata aveva portato a escludere alcuni danni dalle richieste che l’amministratore poteva promuovere. La Cassazione, però, ha stabilito che limitarsi alla proprietà esclusiva dei balconi non era sufficiente, poiché i lavori appaltati riguardavano il ripristino dell’intero fabbricato. L’intervento comprendeva non solo balconi e ringhiere, ma anche le lesioni delle due facciate principali, i soffitti e i frontalini dei balconi. Secondo la Corte, questi elementi non potevano essere considerati separatamente, poiché facevano parte di un intervento volto alla conservazione complessiva dell’edificio.

 

Quando può agire l’amministratore

L’amministratore ha la facoltà di agire in giudizio autonomamente se la richiesta di risarcimento è legata alla protezione e alla conservazione dei beni comuni. Questo può includere anche difetti che, indirettamente, interessano proprietà individuali. Pertanto, l’amministratore può cercare risarcimento quando intende eliminare una situazione dannosa che riguarda l’edificio nella sua interezza. Tuttavia, non basta che più condòmini abbiano subito danni nelle loro abitazioni. Se i danni sono autonomi e non legati alla conservazione complessiva dell’edificio, i relativi diritti spettano ai singoli proprietari.

 

Conta la funzione dei lavori, non solo la proprietà

La Cassazione evidenzia l’importanza della natura dell’intervento. Il semplice fatto che balconi e ringhiere siano di proprietà individuale dei condòmini non è sufficiente per escludere l’azione dell’amministratore. È necessario determinare se i difetti derivanti dai lavori siano parte di un problema più grande che incide sulla conservazione dell’intero edificio. Quando tale connessione è presente, la protezione risarcitoria avviata dall’amministratore può includere anche opere su porzioni private coinvolte nell’intervento conservativo unitario.

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Chi supervisiona l’intelligenza artificiale utilizzata dall’amministratore di condominio?

22 Settembre 2026
La vera decisione strategica non sta nel scegliere se adottare o meno l’intelligenza artificiale, ma piuttosto nel decidere tra un utilizzo invisibile e incontrollato e uno consapevole e regolamentato.

 

Le dimissioni del ricercatore Jacob Coxon da Anthropic, accompagnate da un avvertimento sui pericoli della spinta verso sistemi sempre più autonomi, sollevano una questione critica per le professioni: chi supervisiona l’intelligenza artificiale quando questa interviene in processi che influenzano diritti, finanze e responsabilità? Nel contesto condominiale, questo problema è già palpabile.

 

L’utilizzo dell’AI negli studi

Negli studi di amministrazione, l’intelligenza artificiale può preparare bozze di verbali, riassumere corrispondenze, catalogare documenti, formulare risposte o confrontare preventivi. Tuttavia, l’adozione spesso avviene in modo informale, senza un inventario degli strumenti utilizzati, regole sui dati inseribili e procedure di verifica. Il rischio varia anche in base alla struttura organizzativa. Particolarmente delicato è il patrimonio informativo bancario del condominio. Dati come estratti conto, IBAN, saldi, scadenze, nominativi dei beneficiari, causali dei bonifici e posizioni debitorie delineano la vita finanziaria della comunità condominiale. L’inserimento di tali dati in uno strumento di AI o l’autorizzazione a un sistema di analizzare o classificare le transazioni richiedono rigide regole di accesso, minimizzazione, conservazione, sicurezza e utilizzo da parte del fornitore. Il livello di attenzione deve essere ancora più elevato quando l’intelligenza artificiale va oltre la semplice lettura di informazioni e inizia a suggerire pagamenti, segnalare operazioni anomale, collegare movimenti a fornitori o supportare la riconciliazione contabile. Nessuna disposizione di pagamento o modifica dei dati bancari dovrebbe essere basata esclusivamente sull’output algoritmico. È necessaria una chiara separazione dei ruoli, verifica dei documenti, autorizzazione umana e una tracciabilità che permetta di ricostruire chi ha proposto, controllato e approvato ogni operazione.

 

Cosa fare

Da questa idea può svilupparsi un servizio autonomo di AI Governance Assurance destinato ad amministratori e gestori di proprietà. Non si tratta di una certificazione della piattaforma o di un marchio che garantisce l’assenza di errori. Il servizio avrà il compito di verificare come lo studio scelga, autorizzi, utilizzi, monitori e corregga gli strumenti di intelligenza artificiale. Il primo livello del servizio sarebbe un AI Governance Check, che include un inventario delle applicazioni, le finalità d’uso, le categorie di dati trattati, gli utenti abilitati e i fornitori coinvolti. Ogni utilizzo verrebbe classificato in base al rischio. Preparare una bozza interna non significa necessariamente affrontare questioni come ripartizioni di spesa, suggerimenti su contenziosi o partecipazione a processi riguardanti incassi, pagamenti e riconciliazioni bancarie. Il secondo livello è rappresentato dall’AI Risk Assessment. In questo caso, si valuteranno per ogni processo fattori come accuratezza, privacy, sicurezza, trasparenza e potenziali danni economici. Il rischio residuo sarà determinato dalle misure adottate, quali anonimizzazione, autorizzazioni, doppio controllo, registrazione delle revisioni e divieto di automatizzare decisioni particolarmente sensibili. Infine, il terzo livello riguarderà le evidenze: chi ha utilizzato lo strumento, per quale scopo, quale risultato è stato prodotto e chi lo ha approvato. Senza un audit trail adeguato, non può esistere una vera garanzia. Per gli utilizzi più delicati dovrebbe prevalere il principio che prevede un approccio guidato dall’uomo, con l’AI che assiste: l’intelligenza artificiale suggerisce e il professionista verifica e prende la decisione finale.

 

La normativa Ue

Il contesto europeo supporta questa impostazione. L’AI Act adotta un approccio basato sul rischio, imponendo obblighi di trasparenza per determinati sistemi; per quelli ad alto rischio sottolinea l’importanza della supervisione umana. Non tutte le applicazioni condominiali rientreranno nelle categorie più severe, ma il principio di proporzionalità, la tracciabilità e la responsabilità indicano una direzione operativa chiara. Il risultato del controllo potrebbe essere un rapporto annuale che include osservazioni, azioni correttive e un indice di maturità, evitando di ricorrere a formule assolute come AI sicura. Si potrebbe dichiarare che, entro un perimetro stabilito, l’uso dell’AI è stato mappato, valutato e sottoposto a controlli verificabili, con una sezione specifica sulla protezione dei dati bancari e sulla governance delle transazioni. La scelta strategica non riguarda quindi l’adozione o il rifiuto dell’intelligenza artificiale, ma piuttosto tra un utilizzo invisibile e senza controllo e uno consapevole, limitato e controllabile. Nel contesto condominiale, dove fiducia, denaro e responsabilità sono intrecciati quotidianamente, la vera innovazione potrebbe risiedere in un’altra domanda: oltre a chiedersi cosa può fare l’AI, è importante esigere prove su come viene utilizzata e chi ne mantiene il controllo.

 

L’uso da parte dei revisori

Uno dei temi più controversi è quello della revisione condominiale. In questo campo, lo sviluppo degli statuti concettuali e metodologici dei modelli di revisione è ancora troppo immaturo all’interno della comunità scientifica per consentire una delega all’intelligenza artificiale. A differenza di altri settori professionali, mancano standard condivisi, una vasta classificazione dei casi e criteri uniformi di valutazione. La stessa anomalia può infatti essere interpretata in modi diversi in base al contesto documentale e gestionale. A ciò si aggiunge la scarsità di esperti capaci di addestrare e validare sistemi specialistici. Per costruire strumenti davvero affidabili, sono necessari casi reali, dataset verificati e competenze che uniscano conoscenza tecnica ed esperienza nella revisione condominiale, risorse attualmente ancora limitate. Il rischio principale riguarda le cosiddette “allucinazioni” dell’AI: contenuti apparentemente credibili ma errati, che possono portare a interpretazioni sbagliate di documenti, transazioni bancarie o riferimenti normativi. Il pericolo è accentuato dal fatto che tali errori si presentano spesso con un linguaggio autorevole e persuasivo, inducendo l’operatore a fidarsi eccessivamente del risultato. Pertanto, l’AI può essere un valido supporto nell’analisi preliminare dei dati, nella ricerca di anomalie e nella gestione documentale, ma non dovrebbe sostituire il giudizio professionale. La valutazione delle evidenze, l’interpretazione del contesto e la formulazione delle conclusioni devono rimanere responsabilità del revisore. Fino a quando il settore non disporrà di standard condivisi, dataset qualificati e procedure di validazione consolidate, l’approccio più prudente è considerare l’AI come un assistente limitato e cauto del revisore, non un sostituto del suo giudizio.

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L’esecuzione inesatta dei lavori non ne giustifica il mancato pagamento

22 Settembre 2026
Pertanto è moroso il condomino che non vi provvede perché l’eventuale inadempimento dell’appaltatore rileva solo nel rapporto contrattuale con il condominio

 

Nel contesto dei contributi condominiali per lavori straordinari, nel caso di opposizione a un decreto ingiuntivo, il condomino inadempiente non può sollevare un’eccezione di inadempimento basata sull’articolo 1640 del Codice civile per la mancata o non corretta esecuzione dei lavori da parte dell’appaltatore. Questa questione è infatti separata e distinta rispetto al rapporto obbligatorio che lega il condomino al condominio. Tale obbligo trova la sua origine nella delibera assembleare che approva la spesa e ne stabilisce la ripartizione. L’inadempimento dell’appaltatore rileva solo nel rapporto contrattuale con il condominio e non influisce sull’obbligo contributivo individuale, a meno che non si proceda con l’impugnazione della delibera nei modi e tempi previsti dall’articolo 1137 del Codice civile. Questo è il principio chiave stabilito dalla Corte di cassazione – sezione seconda – nella sentenza 10329 del 20 aprile 2026.

 

Il ragionamento della Suprema corte

Il Giudice di pace e il Tribunale di Bari, con la sentenza 4785/2019, avevano respinto l’opposizione a un decreto ingiuntivo presentata da un condomino. Quest’ultimo, non avendo impugnato le delibere assembleari relative all’approvazione delle spese per lavori straordinari, sosteneva di non essere tenuto al pagamento poiché i lavori erano stati eseguiti in modo scorretto. Nel confermare questa impostazione, la Corte Suprema ha ricordato che le Sezioni Unite, nella sentenza 9839/2021, hanno chiarito che durante il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, il giudice può verificare d’ufficio la nullità assoluta della deliberazione assembleare su cui si basa l’ingiunzione. Invece, la semplice annullabilità della delibera può essere considerata solo se viene contestata dall’interessato tramite un’azione specifica, con una domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell’atto di citazione, entro i termini stabiliti dall’articolo 113 del Codice Civile e non come eccezione semplice. Poiché l’opponente non aveva impugnato alcuna delibera e si era limitato a lamentarsi della non corretta esecuzione dei lavori, la questione poteva considerarsi risolta.

 

L’obbligo di pagare le spese

In maniera pertinente, la motivazione della sentenza in esame si è sviluppata ulteriormente, affrontando un secondo punto di notevole interesse. La Suprema Corte (sentenze n. 3636/2014; n. 10371/202; n. 14829/2025) ha reiterato che l’obbligo di ciascun partecipante di contribuire alle spese condominiali è completamente indipendente dalle situazioni e dagli obblighi che si verificano tra il condominio e i suoi appaltatori o fornitori. Di conseguenza, nel contesto di un’opposizione a un decreto ingiuntivo riguardante spese condominiali per lavori straordinari affidati dal condominio, il condomino ingiunto non può contestare la mancata o inesatta esecuzione della prestazione da parte dell’appaltatore. Questo perché ciò che rileva non è il rapporto contrattuale con l’appaltatore e l’eventuale inadempimento di quest’ultimo, ma piuttosto il debito che il condomino ha nei confronti del condominio.

 

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Cavedio condominiale e ripartizione delle spese

2 Settembre 2026

Svolgono in alcuni casi una funzione tecnica e strutturale e vengono spesso considerati beni comuni

 

Il cavedio condominiale, chiamato spesso anche «pozzo di luce» o «chiostrina», è uno piccolo spazio tecnico verticale, quindi una sorta di cortile interno di piccole dimensioni, destinato principalmente all’aerazione e all’illuminazione dei locali che vi si affacciano, oppure al passaggio di impianti e condutture.

All’interno di un condominio il cavedio rappresenta un elemento essenziale per il corretto funzionamento dell’edificio, pur non essendo uno spazio generalmente utilizzato in modo diretto dai condòmini, come invece accade per le altre parti comuni. Difatti, anche il cavedio, proprio per la sua funzione strutturale, è considerato un bene comune a tutti i proprietari, salvo che il regolamento condominiale o l’atto di acquisto stabiliscano specifiche diverse.

 

Come viene qualificato

Nei casi in cui il cavedio venga qualificato come bene comune, le relative spese necessarie alla manutenzione ordinaria o straordinaria, agli interventi di ripristino o alla messa in sicurezza, devono essere ripartite tra tutti i condòmini secondo i rispettivi millesimi di proprietà, salvo diverse disposizioni.

Quest’obbligo è relativo alla comproprietà del bene, quindi, anche se solo alcuni dei condòmini beneficiano maggiormente del cavedio, è comunque considerato bene comune in virtù del ruolo che assume in relazione al funzionamento del fabbricato.

Il concetto di utilità è centrale in questo ambito poiché, secondo la giurisprudenza, per le parti comuni non è necessario che ogni condomino tragga un beneficio diretto dall’opera, bensì è sufficiente che l’opera o il bene in questione sia destinato al servizio dell’edificio e contribuisca alla sua funzionalità.

Nel caso in cui, invece, il cavedio è destinato a servire solo una parte limitata del fabbricato, è necessaria una valutazione tecnica destinata a verificare la funzione effettivamente svolta dal cavedio e se, eventualmente, vi siano i presupposti per una ripartizione delle spese che coinvolga solo i proprietari che ne traggono utilità. Si tratta, comunque, di casistiche particolari che richiedono un accertamento tecnico e una valutazione caso per caso.

 

Il riparto spese

L’orientamento giurisprudenziale secondo il quale il cavedio è generalmente considerato come bene comune è stato più volte confermato da vari tribunali in diverse sentenze, pertanto i cavedi che svolgono una funzione impiantistica o strutturale negli edifici devono essere considerati beni comuni, motivo per cui le spese sono a carico di tutti i condòmini.

In definitiva, non sempre l’obbligo di contribuire alle spese dipende dall’uso diretto di una determinata struttura, difatti, in merito ai cavedi, ciò che è importante è il loro ruolo nel garantire il funzionamento e la sicurezza dell’edificio e quando questa funzione riguarda l’intero condominio, i costi di manutenzione ricadono sull’intera comunità condominiale.

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La tutela del decoro può fermare l’abbattimento dell’albero in un giardino privato

2 Settembre 2026
Se la pianta caratterizza l’edificio, è auspicabile che si facciano solo interventi di messa in sicurezza

 

L’abbattimento di alberi che si trovano in un giardino privato può essere evitato quando risulta possibile contemperare il diritto alla tutela del decoro architettonico del condomino e l’esigenza di contenere la loro pericolosità accertata, mediante adeguati interventi conservativi. La sicurezza delle persone resta prioritaria, ma il rischio non impone il taglio se la consulenza tecnica individua misure idonee a ricondurlo entro livelli accettabili.

 

I fatti

Un condomino proponeva innanzi al Tribunale un ricorso d’urgenza in base a quanto previsto dall’articolo 700 del Codice di procedura civile per chiedere di vietare ai proprietari del giardino l’abbattimento di due cedri e di una magnolia sempreverde che insistevano sull’area privata. Il condominio aveva aderito alla domanda, mentre i resistenti avevano rivendicato il proprio diritto di abbattere gli alberi, perché insistenti nel giardino di loro esclusiva proprietà, invocandone la pericolosità.

Chiedevano che «accertata la proprietà delle tre piante site nel giardino degli attori, [di] dichiarare il loro diritto di tagliarle; in subordine, ove fosse ritenuta l’appartenenza al decoro architettonico condominiale delle tre piante, dichiararsi il condominio tenuto a onorarne i costi di cura, manutenzione e taglio».

 

La decisione

Il Tribunale di Brescia (ordinanza del 13 luglio 2026) dovendosi limitare, nel giudizio cautelare, all’individuazione della sussistenza del fumus boni iuris della pretesa conservativa e il rischio di un pregiudizio irreversibile, evidenziava che non si potesse escludere il contributo degli alberi al decoro dell’edificio, considerato che si trattava di piante ad alto fusto, esistenti da decenni, che davano pregio e ombra alle abitazioni.

Per il valore che la comunità generalmente attribuisce al verde urbano, era difficile negare che le tre piante rendevano il condominio esteticamente più apprezzabile. Pur tuttavia, sussisteva un elemento di intrinseca pericolosità e nessun decoro poteva mettere a repentaglio la sicurezza delle persone.

Esperita la Ctu, il giudice – con decreto pronunciato inaudita altera parte -, vietava provvisoriamente l’abbattimento degli alberi e aderiva alle conclusioni della consulenza tecnica che proponeva una soluzione mediana tra le richieste di parte e che prevedeva la conservazione delle alberature mediante potatura e legamento in quota. Gli interventi non avrebbero, in tal modo, compromesso né l’estetica del fabbricato né la fruizione del giardino.

 

Conclusioni

Il Tribunale, quindi, ordinava ai proprietari delle piante l’esecuzione urgente delle opere di mitigazione indicate dalla Ctu a loro spese, salva successiva ripetizione all’esito della causa di merito, e compensava le spese di lite e di Ctu.

Rinviava al giudizio di merito l’accertamento definitivo sul contributo degli alberi al decoro e la decisione sul rimborso di tutti i costi sostenuti (transennamento, interventi ) e sul riparto anche futuro dei costi della manutenzione.

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L’amministratore che gestisce male la contabilità non può pretendere somme residue a fine mandato

9 Aprile 2026

Il credito del professionista deve trovare riscontro nella documentazione contabile regolarmente approvata dall’assemblea.

Non può essere rimborsato delle anticipazioni di denaro l’amministratore che non gestisce correttamente la contabilità del condominio. Lo statuisce la Cassazione, nell’ordinanza 4904/2026 depositata il 4 marzo.

 

I fatti

Un condominio si è rivolto alla Corte di Cassazione dopo essere stato citato in giudizio da un amministratore che lamentava di non aver ottenuto il rimborso delle somme anticipate dal proprio conto personale durante il periodo del mandato, oltre a non aver percepito integralmente il compenso spettante al termine dell’attività svolta. In primo grado, il tribunale aveva respinto le richieste dell’amministratore, sottolineando che il professionista non aveva tenuto una corretta contabilità durante lo svolgimento dell’incarico. Pertanto, non risultava provato né l’anticipo delle somme in favore del condominio né l’esistenza di un compenso residuo dovuto. Tuttavia, in appello, una parte delle ragioni avanzate dall’amministratore era stata riconosciuta, spingendo il condominio a presentare ricorso in Cassazione.

 

La prova del credito

I giudici di legittimità hanno riconosciuto la validità delle ragioni avanzate dal condominio, annullando con rinvio la decisione di secondo grado. Hanno chiarito che il credito dell’amministratore di condominio, relativo alle spese anticipate, non può essere considerato comprovato in assenza di una contabilità regolare. Quest’ultima, pur non richiedendo forme rigorose simili a quelle previste per i bilanci societari, deve comunque essere sufficientemente chiara da rendere comprensibili ai condòmini le voci di entrata e uscita, insieme alle relative ripartizioni. Solo così è possibile sottoporre il rendiconto consuntivo all’approvazione dell’assemblea condominiale. A supporto di tale principio, vengono richiamate anche precedenti decisioni della Cassazione, tra cui l’ordinanza 25315/2025, l’ordinanza 9037/2025 e l’ordinanza 21521/2024.

Inoltre, il credito dell’amministratore deve essere supportato dalla documentazione contabile regolarmente approvata dall’assemblea. Occorre considerare che l’amministratore, salvo quanto disposto dagli articoli 1130 e 1135 del Codice Civile in materia di lavori urgenti, non dispone di un potere di spesa generale. Spetta infatti all’assemblea condominiale sia l’approvazione del conto consuntivo, sia la valutazione dell’opportunità delle spese effettuate, come confermato dalla Corte di Cassazione nella sentenza 14197/2011.

 

Conclusioni

Le gravi irregolarità contabili emerse erano state persino confermate dalla Corte d’appello: l’amministratore non aveva provveduto ad aprire un conto corrente dedicato al condominio e aveva mescolato i patrimoni dei vari edifici da lui gestiti, senza mai sottoporre a votazione un bilancio consuntivo che giustificasse le somme da lui anticipate per conto della comunità.

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Allagamento, lo stato di emergenza dell’area non esonera il Comune dal risarcimento

9 Aprile 2026
Il dato sull’eccezionalità delle piogge prova il caso fortuito solo se riguarda il punto preciso in cui sorge l’immobile danneggiato

 

Il Comune è tenuto a risarcire il proprietario dell’appartamento allagatosi a causa di abbondanti piogge anche in un’area dove fosse stato dichiarato lo stato di emergenza. Lo ha precisato l’ordinanza di Cassazione 8474/2026 depositata il 4 aprile.

I fatti

La proprietaria di un immobile, danneggiato dall’invasione di acque reflue, si è rivolta ai giudici supremi dopo aver visto respinta la sua richiesta di risarcimento sia in primo che in secondo grado contro il Comune. La donna ha sottolineato che, da oltre vent’anni, le infrastrutture fognarie comunali risultano del tutto inadeguate a causa della notevole crescita demografica della zona. Questa inefficienza ha portato a frequenti collassi del sistema di drenaggio comunale, causando ripetuti allagamenti delle strade circostanti.

Nel contesto dell’allagamento che aveva colpito la sua proprietà, la proprietaria evidenziava l’evidente inadeguatezza del collettore fognario, giudicato nettamente sottodimensionato. Tale criticità era confermata dal fatto che l’episodio più recente era stato preceduto da altri allagamenti, seppur di minore gravità. Il Comune, dal canto suo, respingeva tali accuse, attribuendo la causa alla straordinarietà delle precipitazioni e invocando il caso fortuito, ritenuto sufficiente per escludere la propria responsabilità ai sensi dell’articolo 2051 del Codice civile. La proprietaria, inoltre, contestava le conclusioni del consulente tecnico nominato dal giudice, il quale aveva basato la propria analisi su dati pluviometrici riferiti a comuni limitrofi.

 

Il contesto specifico

La Cassazione accoglie le richieste, evidenziando la scarsa chiarezza della documentazione presentata nel dimostrare l’eccezionalità dell’evento atmosferico. I giudici sottolineano che la verifica del caso fortuito deve basarsi principalmente su dati scientifici di natura statistica, come i dati pluviometrici, riferiti al contesto specifico in cui si trova il bene oggetto di custodia.

La relazione del consulente tecnico d’ufficio, presentata ai giudici, non può essere considerata nulla in ogni caso. Le conclusioni raggiunte dal perito devono infatti essere valutate e integrate con la documentazione fornita dalle parti in causa. Tra i compiti assegnati all’ausiliario del giudice vi era l’identificazione di ulteriori concause rispetto allo stato del sistema fognario del Comune. Queste concause potevano essere preesistenti, concomitanti o sopravvenute e attribuibili a fattori esterni di origine naturale, interventi di terzi o responsabilità della stessa proprietà, capaci di eludere, aggravare o compensare le cause eventualmente accertate delle infiltrazioni. Tra le possibili concause è stata evidenziata anche l’eccezionalità delle precipitazioni atmosferiche.

 

La violazione dell’obbligo di custodia

Deve invece essere riconosciuta, sottolineano i giudici di legittimità, la violazione dell’obbligo di custodia da parte del Comune. Quest’ultimo non ha fornito dati pluviometrici specifici relativi all’area interessata dall’allagamento, ma si è limitato a presentare informazioni provenienti da zone vicine, acquisite attraverso fonti non certe o ufficialmente accreditate. Inoltre, si ribadisce che nemmeno la dichiarazione dello stato di emergenza da parte delle autorità pubbliche rappresenta di per sé una prova sufficiente per dimostrare la presenza di un caso fortuito. Solo i dati rilevati da fonti autorevoli e strettamente riferiti alla zona precisa in cui l’immobile è situato possono avere valore in tal senso.

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Ripartizione delle spese condominiali in parti uguali: come funziona?

24 Marzo 2026

In un condominio, le spese non vengono sempre ripartite utilizzando le tabelle millesimali, ovvero seguendo il criterio dei millesimi di proprietà. Può accadere, infatti, che tali costi vengano suddivisi in parti uguali tra i condomini. Sebbene la regola generale preveda che le spese relative alla manutenzione delle parti comuni siano distribuite in base al valore della proprietà, esiste comunque un’alternativa legale che permette di ripartirle equamente senza tenere conto del valore specifico di ciascuna unità immobiliare.

 

I riferimenti codicistici

L’articolo 1123 del Codice civile prevede che le spese necessarie per la manutenzione e l’uso delle parti comuni dell’edificio, per l’erogazione dei servizi di interesse collettivo e per le innovazioni approvate dalla maggioranza siano ripartite tra i condomini in base al valore proporzionale della proprietà di ciascuno, salvo che non venga stabilito un diverso accordo.

Il principio enunciato in questo articolo è quello della proporzionalità, rappresentando la norma generale secondo cui chi detiene una quota maggiore dell’immobile deve contribuire con una somma superiore alle spese comuni. Tuttavia, il riferimento alla possibilità di un diverso accordo indica chiaramente che tale criterio non è immutabile, consentendo dunque ai condomini di concordare un diverso metodo per suddividere le spese.

 

La deroga al criterio legale

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 22824/2013, ha stabilito che è possibile derogare al criterio legale di ripartizione delle spese condominiali, purché ci sia un accordo valido tra tutti i condòmini che disponga la suddivisione equa delle spese tra tutte le unità immobiliari. Questa scelta, infatti, si discosta dal principio di proporzionalità previsto dal sistema millesimale, introducendo un criterio uniforme che comporta effetti economici differenti.

Perché tale ripartizione delle spese in parti uguali sia ritenuta valida, non basta una semplice delibera assembleare approvata a maggioranza. Una decisione di questo tipo violerebbe l’articolo 1123 del Codice Civile e potrebbe essere oggetto di contestazioni o impugnazioni.

 

L’accordo unanime

Per modificare i criteri di ripartizione delle spese in condominio è indispensabile raggiungere un accordo unanime, formalizzato attraverso un documento approvato da tutti i condòmini. Questo accordo può essere inserito direttamente nel regolamento condominiale contrattuale, solitamente redatto dal costruttore e accettato dai singoli proprietari al momento del rogito. In alternativa, è possibile adottare un accordo scritto separato che modifichi il regolamento esistente, a condizione che venga sottoscritto da tutti i proprietari senza eccezioni.

Per garantire che tale accordo rimanga vincolante anche per eventuali futuri acquirenti delle unità immobiliari dello stabile, è fondamentale che sia integrato nel regolamento condominiale contrattuale. In mancanza di ciò, deve essere richiamato negli atti di compravendita o registrato nei pubblici registri immobiliari, così da renderlo opponibile ai terzi. Se queste condizioni non vengono rispettate, il nuovo proprietario potrebbe non essere obbligato a rispettare la deroga rispetto ai criteri legali di ripartizione.

Informazioni utili

Condominio: scegliere bene l’amministratore si può

24 Marzo 2026
Il professionista serio ha caratteristiche ben precise, che l’Anammi definisce in una serie di raccomandazioni per i condòmini

 

L’amministratore di condominio non solo deve soddisfare i requisiti professionali previsti dalla legge 2020 del 2013, ma deve anche possedere una serie di qualità specifiche che superano le semplici disposizioni normative. A evidenziarlo è l’ANAMMI, l’Associazione Nazional-europea degli Amministratori d’Immobili, che ha elaborato alcune indicazioni pratiche rivolte ai condòmini in vista delle assemblee per il conferimento o il rinnovo dei mandati, generalmente programmate nei primi mesi dell’anno. Si tratta di suggerimenti basati sull’esperienza dell’associazione, come sottolinea Giuseppe Bica, presidente dell’ANAMMI, che possono rappresentare una guida anche per chi desidera intraprendere questa professione.

 

I requisiti professionali

Prima di tutto, è fondamentale prestare attenzione ai requisiti professionali stabiliti dalla riforma del condominio (legge 220/13). Questa normativa prevede l’obbligo di possedere un diploma di scuola superiore, la partecipazione a un corso di formazione di base e l’impegno nella formazione continua. Inoltre, viene specificato che il professionista non deve aver riportato alcuna condanna penale. Il presidente Bica sottolinea che questi requisiti erano già richiesti dall’ANAMMI fin dalla sua fondazione nel 1993. “La giurisprudenza e la normativa del settore sono in costante evoluzione, motivo per cui è indispensabile rimanere aggiornati”.

 

La certificazione

Oggi l’amministratore di condominio può ottenere una certificazione professionale. La legge 4 del 2013 permette infatti alle associazioni che rappresentano attività non regolamentate di rilasciare un’attestazione che conferma i requisiti professionali dell’amministratore, previa verifica da parte della stessa associazione. Questo certificato rappresenta una delle garanzie rivolte agli utenti, insieme a servizi come lo sportello per il consumatore, la polizza assicurativa gratuita per i soci e l’iscrizione all’elenco delle associazioni rappresentative delle professioni presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy.

Un buon amministratore deve inoltre dimostrarsi capace di gestire svariate responsabilità. Per legge, infatti, gli amministratori condominiali sono tenuti a occuparsi di una vasta gamma di problematiche: dal risparmio energetico alle ristrutturazioni, fino alla sicurezza degli impianti e al mantenimento del decoro urbano. Come sottolinea Bica, il ruolo del professionista si è ampliato notevolmente, portando con sé mansioni più complesse e responsabilità significative, il che rende indispensabili competenze di tipo manageriale.

 

Il valore dell’iscrizione ad una associazione

Per adempiere al meglio alle proprie responsabilità, un amministratore iscritto a un’associazione di categoria offre maggiori garanzie ai condòmini. Come sottolinea il presidente Bica, formazione di base, aggiornamenti costanti, consulenze specializzate, informazione sempre aggiornata e certificazione di conformità sono servizi che solo un’associazione di settore rappresentativa può mettere a disposizione. Dall’aggiornamento annuale alle consulenze su temi specifici, sarebbe estremamente complesso per un singolo professionista gestire tutto in autonomia. Per questo motivo, ANAMMI ha sviluppato un sistema formativo e informativo volto a supportare i professionisti sotto molteplici aspetti, offrendo strumenti mirati agli associati.

In aggiunta, un amministratore affidabile deve sapersi destreggiare in diversi ambiti, da quello ingegneristico a quello legale e fiscale. È dunque indispensabile che si avvalga della collaborazione di consulenti di fiducia. Inoltre, la professione è ormai completamente digitale. Come evidenzia Bica, anche i corsi di formazione si svolgono prevalentemente online.

 

La trasparenza e la reperibilità

Un amministratore competente si distingue anche per la sua trasparenza e disponibilità. Dopo la nomina, è importante che il professionista installi all’esterno del condominio una targa ben visibile con il proprio nome e i recapiti, in modo da essere facilmente contattabile sia dai condòmini che da eventuali referenti istituzionali, come le forze dell’ordine. Su questa targa dovrebbe inoltre essere indicata l’iscrizione a un’associazione di categoria, a garanzia di professionalità. Come sottolinea il presidente Bica, un vero professionista, a differenza di chi si improvvisa nel ruolo, opera con chiarezza e si dimostra sempre pronto quando necessario.

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