Author: Energas

L’attribuzione di una colpa e il conseguente addebito di una spesa sono prerogative esclusive dell’autorità giudiziaria

L’assemblea condominiale non ha facoltà di attribuire a un singolo condomino le spese relative alla riparazione delle parti comuni dell’edificio, a meno che non sia stata previamente accertata in sede giudiziale la sua responsabilità. Tali spese devono essere distribuite tra tutti i condòmini in base alle rispettive quote, con la possibilità per il condominio di rivalersi successivamente contro il soggetto responsabile. Questo principio è stato ribadito dal Tribunale di Genova con la sentenza n. 432, pubblicata il 3 febbraio 2026.

I fatti

La controversia nasce da una delibera dell’assemblea condominiale che aveva imputato esclusivamente a una condòmina il costo relativo ai lavori di spurgo e alla sostituzione di un tratto della tubazione condominiale per lo scarico delle acque reflue. La decisione dell’assemblea si basava su una presunta responsabilità della condòmina, accusata di aver causato il danneggiamento della tubazione a causa della crescita incontrollata delle radici di una magnolia situata nella sua proprietà esclusiva.

La condòmina, ritenendo la delibera illegittima o soggetta a possibile annullamento per violazione dei criteri legali di ripartizione delle spese stabiliti dall’articolo 1123 del Codice Civile, avviava la procedura di mediazione e, successivamente, il giudizio. A seguito dell’introduzione della mediazione e in vista dell’imminente contenzioso giudiziario, l’assemblea adottava una nuova delibera che prevedeva la ripartizione della spesa tra tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà, sebbene con la riserva di richiedere successivamente l’importo alla condòmina attrice.

I poteri dell’assemblea

Presentandosi in giudizio, il condominio ha sollevato, come questione preliminare, la nullità dell’atto introduttivo dell’impugnazione. Passando al merito, ha inizialmente sostenuto che la prima delibera non rappresentava un addebito definitivo e che, in ogni caso, la seconda delibera avrebbe eliminato qualsiasi effetto dannoso, facendo venir meno l’interesse della condòmina ad agire e decretando la cessazione della materia del contendere.

Il Tribunale ha tuttavia accolto la posizione della condòmina, sottolineando che l’assemblea di condominio non può esercitare funzioni giurisdizionali. Non le è quindi consentito stabilire la responsabilità di un condòmino per danni causati a parti comuni né derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese.

La sentenza chiarisce che l’assemblea condominiale svolge funzioni di natura amministrativa e gestionale, ma non ha il compito di deliberare su diritti o responsabilità individuali dei singoli condomini. Di conseguenza, ha la facoltà di approvare le spese relative alla manutenzione delle parti comuni e di distribuirle secondo i criteri previsti dalla legge o stabiliti convenzionalmente, ma non può assumere il ruolo di organo giudicante. La determinazione di una colpa e l’eventuale imputazione di una spesa come risarcimento per danni spettano unicamente all’autorità giudiziaria, a meno che il condomino interessato non riconosca spontaneamente la propria responsabilità.

Conclusioni

Nel caso analizzato, la delibera contestata ha attribuito l’intero onere economico all’attrice basandosi su un presunto nesso causale, mai realmente verificato, andando così oltre le proprie competenze e violando i criteri legali di riparto.

Il Tribunale ha inoltre respinto l’eccezione di cessazione della materia del contendere avanzata dal condominio. Ha rilevato che la revoca della delibera in questione è avvenuta solo dopo l’avvio della procedura di mediazione e in prossimità dell’azione legale, circostanza che non esclude l’interesse della condòmina a ottenere una dichiarazione giudiziale sull’illegittimità dell’atto originario. Una simile pronuncia risulta rilevante, almeno per la regolamentazione delle spese legali, considerato che la difesa del condominio ha peraltro continuato a sostenere con fermezza la validità dell’addebito esclusivo.

In questo contesto, il Tribunale ha applicato il principio della soccombenza virtuale. Tale principio prevede che, anche qualora venga meno l’oggetto del contendere, il giudice sia tenuto a stabilire quale delle parti avrebbe prevalso al fine di attribuire correttamente le spese processuali. Ritenendo che il condominio abbia adottato un atto illegittimo, da cui è scaturito il giudizio, il Tribunale ha deciso di porre tali spese a carico dello stesso condominio.

Si tratta del volume «Legionella e condomìni» di Aqua Italia e Avr, in collaborazione con Anaci e Ats Lombardia

Nel 2024, sono stati registrati oltre 4.000 focolai di legionella in Italia, con una media di 12 casi al giorno, segnando un aumento del 18% rispetto all’anno precedente. Secondo i dati forniti da Epicentro, parte dell’Istituto Superiore di Sanità di Roma, questo fenomeno porta con sé responsabilità significative per gli amministratori di condominio, i quali rischiano sanzioni fino a 30.000 euro qualora non garantiscano la salubrità degli impianti idrici sotto la loro gestione. Questi tratti includono la rete di distribuzione dell’acqua dal punto di consegna del gestore fino ai rubinetti privati degli appartamenti, come stabilito dall’articolo 5, comma 3, del Dlgs 18/2023.

Per supportare i professionisti in questo compito, è stato pubblicato il volume *Legionella e condomìni – Documento tecnico operativo per la gestione e prevenzione della legionellosi*. Questo manuale nasce da una collaborazione tra Aqua Italia (Associazione costruttori trattamenti acque primarie), Avr (Associazione italiana costruttori valvole e rubinetteria), Anaci (Associazione degli amministratori di condominio), e l’Ats della città metropolitana di Milano, sotto il coordinamento di Anima Confindustria. Si tratta del frutto del lavoro di oltre venti aziende riunite in un gruppo dedicato, attivo da più di un anno.

Il documento è concepito come uno strumento tecnico-operativo che offre linee guida e buone pratiche per gestire gli impianti idrici interni e prevenire efficacemente la diffusione del batterio della legionella. La prefazione è firmata da Luca Lucentini, direttore del Centro Nazionale per la Sicurezza dell’Acqua (CeNSIA) dell’Istituto Superiore di Sanità, che lo definisce il primo contributo concreto da parte di associazioni di settore a sostegno dei gestori degli edifici. Lorenzo Tadini, presidente di Aqua Italia, lo descrive come “uno strumento necessario”, mentre Sandro Bonomi, presidente di Avr, sottolinea l’importanza del traguardo raggiunto per la sicurezza degli impianti idrici.

Secondo Francesco Burrelli, presidente nazionale di Anaci, il volume sottolinea l’importanza della prevenzione e della formazione continua per ridurre i rischi alla salute dei residenti nei condomìni. In base al Dlgs 18/2023, l’amministratore è legalmente responsabile della qualità dell’acqua e deve promuovere attività preventive e sensibilizzazione. Eventuali carenze in questi obblighi possono comportare sanzioni amministrative fino a 30.000 euro.

Situazioni particolari emergono quando, all’interno del condominio, vi siano locali sensibili come studi medici o odontoiatrici. In questi casi, i titolari degli spazi devono predisporre specifici piani di autocontrollo sull’acqua dal punto di ingresso fino ai locali stessi. Tuttavia, rimane all’amministratore il compito di garantire la qualità dell’acqua nella rete idrica condominiale principale e assicurare l’assenza di contaminanti.

In termini operativi, l’amministratore deve proporre all’assemblea dei condomini un contratto pluriennale con un’impresa qualificata per la manutenzione ordinaria degli impianti. Per interventi straordinari, invece, è necessaria l’approvazione dell’assemblea con la costituzione del fondo speciale obbligatorio. Tuttavia, in caso di urgenze che non consentano l’attesa della convocazione dell’assemblea, l’amministratore può agire autonomamente per effettuare le riparazioni minime necessarie, riservandosi di presentare successivamente le azioni definitive all’approvazione assembleare.

Infine, se un condomino rileva una possibile contaminazione o segnala altri problemi relativi all’acqua, l’amministratore è obbligato a inoltrare la segnalazione all’ASL competente. Questa eseguirà le debite verifiche e darà indicazioni per le eventuali misure correttive da adottare.

Non costituiscono parte dell’edificio, eccezion fatta per il rivestimento delle parti visibili e per le componenti aventi funzione estetica e decorativa

I balconi aggettanti sono considerati beni di proprietà privata, poiché rappresentano un semplice prolungamento dell’unità immobiliare e non hanno funzioni strutturali di sostegno o copertura dell’edificio. Di conseguenza, non rientrano tra le parti comuni, fatta eccezione per i rivestimenti del parapetto, della soletta e gli elementi decorativi delle parti frontali o inferiori che, integrandosi con la facciata, contribuiscono al valore architettonico del fabbricato. Questo principio è stato confermato da diverse sentenze della Cassazione (n. 14576/2004, n. 15913/2007, n. 6624/2012, n. 30071/2017 e n. 27083/2018).

La delibera con lavori sui balconi

Il Tribunale di Cagliari, nella sentenza n. 2059/2025, si è pronunciato su un caso sollevato da alcuni condòmini che avevano richiesto di accertare e dichiarare la nullità, inefficacia e inopponibilità di una delibera condominiale. Tale delibera conferiva mandato all’amministratore per sottoscrivere un contratto con un’impresa incaricata di eseguire lavori non solo sulle parti comuni dell’edificio, ma anche sui balconi aggettanti, situati sulla facciata e considerati beni di proprietà esclusiva dei singoli condòmini. Di conseguenza, gli attori chiedevano che fosse dichiarato che nessuna somma relativa agli interventi sui balconi fosse a loro carico, poiché tali beni rientrano nella sfera della proprietà privata e non nella competenza deliberativa dell’assemblea condominiale.

Secondo i condòmini ricorrenti, il costo legato ai balconi – comprese le spese per le opere provvisionali di cantiere e per i ponteggi – avrebbe dovuto essere separato dal resto delle spese relative ai lavori sull’edificio. Inoltre, sostenevano che solo i proprietari dei balconi avrebbero dovuto essere coinvolti nella deliberazione e nel voto riguardante tali costi; in caso contrario, l’intera delibera sarebbe risultata invalida. Dal canto suo, il Condominio si è costituito in giudizio chiedendo che le richieste dei ricorrenti venissero dichiarate inammissibili e/o irricevibili.

Il rifacimento della facciata

Il Giudice ha preso atto di una precedente decisione del tribunale, sollecitata da alcuni partecipanti al condominio diversi rispetto a quelli coinvolti nella presente causa, in un contesto di volontaria giurisdizione. Tale pronuncia era stata richiesta per uscire dallo stallo emerso in merito all’esecuzione di lavori necessari alla conservazione della cosa comune, nello specifico il rifacimento della facciata dello stabile condominiale, e per chiarire la disputa riguardante la definizione di facciata e balconi.

Il tribunale aveva stabilito che i balconi, quando integrati nella facciata, non costituiscono parte integrante dell’edificio, fatta eccezione per il rivestimento delle porzioni visibili e gli elementi con funzione decorativa o estetica. Tuttavia, nel caso esaminato, non era emersa alcuna documentazione che attestasse tale funzione decorativa, motivo per cui le spese dovevano gravare esclusivamente sui condòmini proprietari dei rispettivi balconi.

La decisione

Il Tribunale, preso atto degli accertamenti svolti, ha accolto la domanda. Ha osservato che non era stata fornita alcuna prova, né nel procedimento di volontaria giurisdizione né nell’attuale giudizio, che dimostrasse come i balconi aggettanti in facciata avessero una funzione estetica o decorativa. Pertanto, le spese per il loro rifacimento dovevano gravare esclusivamente sui rispettivi proprietari e non potevano essere suddivise tra tutti i condomini seguendo i consueti criteri millesimali di ripartizione delle spese comuni. Di conseguenza, anche i costi riguardanti le opere provvisionali di cantiere e i ponteggi dovevano essere ripartiti tra il condominio e i proprietari dei suddetti balconi, in proporzione alla rispettiva quota di competenza.

Le modalità previste dall’articolo 66 disposizioni attuative Codice civile sono inderogabili

Il Tribunale di Lecce, con la sentenza n. 265 del 23 gennaio 2026, si è occupato della questione relativa alla convocazione dell’assemblea nelle multiproprietà e nei condomìni. Ha ribadito il carattere inderogabile delle modalità stabilite dall’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, evidenziando come la pubblicazione su un sito internet non sia da ritenersi adeguata ai fini di una corretta convocazione.

Pubblicazione sul sito e-mail ordinaria non bastano

Un multiproprietario contestò la delibera dell’assemblea che aveva proceduto alla nomina di un nuovo amministratore, sostenendo di non aver ricevuto l’avviso di convocazione secondo le modalità previste dalla legge. Dal canto suo, il condominio difendeva la legittimità della convocazione, avvenuta tramite la pubblicazione dell’avviso nell’area riservata del sito web del complesso. Tale modalità, introdotta con una modifica regolamentare nel 2008, era ritenuta più pratica ed efficiente, considerato l’elevato numero di proprietari coinvolti.

Le forme inderogabili di convocazione

Il Tribunale ha accolto il ricorso, richiamando l’articolo 66, comma 3, delle disposizioni attuative del Codice civile, così come modificato dalla legge n. 220/2012. Il giudice ha sottolineato che l’avviso di convocazione deve essere comunicato esclusivamente attraverso posta raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. L’articolo 72 delle disposizioni attuative del Codice civile conferma l’inderogabilità di tali modalità. Di conseguenza, la pubblicazione dell’avviso sul sito internet o l’invio tramite e-mail ordinaria non offre garanzie sufficienti sulla ricezione e non può sostituire le forme di comunicazione previste dal legislatore.

La sentenza evidenzia l’importanza della natura recettizia dell’avviso di convocazione e richiama l’orientamento della Corte di Cassazione, secondo cui la norma contenuta nell’articolo 66 è finalizzata a tutelare i principi di collegialità e gli interessi fondamentali del condominio. Risultano quindi escluse quelle modalità alternative che non consentono di documentare in modo certo la consegna all’indirizzo del destinatario (Cassazione, sentenza del 18 giugno 2025, n. 16399).

Vizio di convocazione: annullabilità su istanza del pretermesso

Il giudice sottolinea che il diritto di contestare per vizio di convocazione spetta esclusivamente al singolo condomino che ne è stato escluso, configurandosi come un vizio procedurale che determina l’annullabilità e non la nullità della deliberazione (Cassazione, 28 maggio 2020, n. 10071). Nel caso specifico, il mancato rispetto delle forme legali ha leso il diritto del multiproprietario di partecipare al voto per la nomina del rappresentante, come previsto dall’articolo 67 delle disposizioni attuative.

La sentenza chiarisce inoltre che l’autonomia regolamentare non può comprimere le garanzie minime stabilite dalla legge. Anche in contesti caratterizzati da un numero elevato di partecipanti, l’efficienza gestionale non giustifica il ricorso a strumenti digitali informali in sostituzione delle modalità tipizzate. La convocazione dell’assemblea resta un atto recettizio soggetto a requisiti formali inderogabili, la cui violazione comporta l’annullabilità della delibera su richiesta dell’interessato.

Queste frodi non introducono elementi estranei: si innestano nei flussi esistenti, sfruttando dati veri, tempi coerenti e relazioni consolidate

Per molto tempo, le truffe informatiche sono state descritte come il risultato di un errore, una distrazione o un atteggiamento superficiale da parte delle vittime, ovvero coloro che ricevono l’e-mail fraudolenta. Una visione per certi versi rassicurante, in quanto confinava il rischio di subire un danno a situazioni che si verificavano solo al di fuori di una corretta organizzazione. Oggi, però, questa interpretazione non basta più. Un caso recente, qui riportato in forma anonima, dimostra come le frodi digitali più sofisticate non si manifestino più come semplici anomalie, bensì come imitazioni impeccabili di normali procedure operative.

Il fatto

Un amministratore di condominio riceve un’email da un fornitore di lunga data, attualmente coinvolto in un cantiere in corso.

Il messaggio si presente con le seguenti caratteristiche:
• è personalizzato;
• richiama una morosità reale e facilmente riscontrabile;
• allega documentazione autentica;
• riporta dati corretti del condominio e del rapporto contrattuale (magari anche il numero di cliente che il fornitore gli associa nell’ambito del proprio archivio);
• prospetta una conseguenza operativa credibile (azione legale, sospensione di servizi, sospensione del cantiere).

L’unica novità segnalata è il cambiamento dell’Iban. Il pagamento viene eseguito seguendo le nuove indicazioni, ma solo in un secondo momento si scopre che il fornitore non aveva mai modificato i propri dati bancari. Sebbene il bonifico risulti formalmente regolare, il destinatario è in realtà un soggetto estraneo: il truffatore.

La normalità come vettore di rischio

Non ci troviamo di fronte al classico phishing. Questi tipi di frodi non fanno uso di elementi estranei, ma si inseriscono nei flussi già esistenti, sfruttando informazioni reali, un tempismo credibile e rapporti di fiducia consolidati. La loro efficacia non si basa su un inganno evidente, quanto sull’assenza di segnali chiari che possano destare sospetti. Sebbene il quadro normativo europeo stia implementando strumenti di verifica preventiva sempre più sofisticati, tali sistemi non rendono il processo di pagamento completamente automatizzato e privo di rischi. La tecnologia può rilevare possibili anomalie, ma la decisione finale rimane nelle mani dell’operatore. Quando il contesto sembra legittimo, la responsabilità ricade inevitabilmente sulle procedure organizzative interne.

Un problema di metodo, non di attenzione

Il punto non è semplicemente riconoscere un errore specifico, ma prendere coscienza del fatto che procedure elaborate in passato, in un contesto meno esposto, oggi risultano inadeguate. Ambiti come quello dell’amministrazione condominiale, che gestiscono alti volumi di pagamenti, complessi rapporti con fornitori, relazioni fiduciarie a lungo termine e un grande numero di email contenenti richieste eterogenee, spesso trattate da collaboratori, devono affiancare alla fiducia un insieme di regole e controlli adattati alle nuove esigenze del contesto attuale.

Una possibile soluzione

La soluzione più efficace al momento rimane semplice e non legata alla tecnologia: ogni modifica delle coordinate bancarie dovrebbe essere accettata solo dopo una verifica attraverso un secondo canale, già conosciuto e verificato. Una procedura ben definita e applicata con sistematicità rappresenta oggi uno dei metodi più validi per la prevenzione.

La partecipazione alla decisione di soggetti estranei all’uso costituisce vizio procedurale

Con la sentenza 13794, pubblicata l’8 ottobre 2025, il Tribunale di Roma si è pronunciato sulla composizione delle assemblee e sulla validità delle delibere concernenti la gestione e le spese degli impianti di riscaldamento se il condominio, composto da più scale, è dotato di un impianto termico per ognuna di esse.

I fatti

La controversia nasce dall’impugnazione di due delibere assembleari da parte dei proprietari di un appartamento situato in un condominio composto da quattro scale indipendenti. Le delibere riguardavano l’approvazione dei bilanci consuntivi relativi al riscaldamento per due anni di gestione, oltre al bilancio preventivo per l’anno successivo. I proprietari contestavano la correttezza e l’affidabilità dei dati sui consumi riportati nei bilanci, sostenendo che gli importi addebitati superavano i consumi effettivi. Inoltre, denunciavano la violazione delle norme relative al condominio parziale, poiché il complesso era dotato di quattro centrali termiche separate, ognuna dedicata esclusivamente a una singola scala. A loro avviso, le spese di riscaldamento di ciascuna scala avrebbero dovuto essere discusse e approvate solo dai condòmini della scala interessata. Di conseguenza, evidenziavano l’incompetenza assoluta dell’assemblea condominiale, poiché alle deliberazioni avevano partecipato e votato anche condòmini non serviti dall’impianto della scala in cui si trovava il loro appartamento.

L’approvazione unitaria dei bilanci

Nel corso del giudizio, il condominio ha richiesto la cessazione della materia del contendere, sostenendo di aver già eliminato il conguaglio a debito degli attori. Nel merito, ha difeso la legittimità delle delibere contestate, appellandosi a una prassi consolidata di approvazione unitaria dei bilanci e respingendo l’idea di dover convocare quattro assemblee separate. Ha inoltre argomentato che la decisione di procedere con un’unica delibera rientrasse nella discrezionalità dell’assemblea condominiale. Tuttavia, il Tribunale ha accolto le ragioni degli attori, dichiarando nulle le delibere impugnate. La decisione si è basata sull’applicazione del terzo comma dell’articolo 1123 del Codice civile, il quale prevede che, nel caso in cui un edificio comprenda più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire solo una parte del fabbricato, i costi di manutenzione debbano essere sostenuti esclusivamente dai condòmini che ne traggono beneficio.

Il condominio parziale

Nella sua decisione, il giudice capitolino ha riconosciuto, nel caso specifico, l’esistenza di un condominio parziale, richiamando un principio di diritto stabilito dalla Cassazione. Tale principio prevede che non si possa attribuire, in base all’articolo 1117 del Codice civile, la proprietà comune a beneficio di tutti i condomini se elementi come cose, servizi o impianti comuni, per le loro caratteristiche materiali oggettive, risultano necessari o destinati esclusivamente all’uso o al servizio di una parte specifica dell’edificio e non dell’intero stabile (Cassazione 12641/2016). Nel caso in questione, il condominio convenuto è composto da quattro distinti impianti termici, ciascuno dei quali serve esclusivamente la propria scala. Il giudice ha quindi sottolineato che, per l’approvazione dei consuntivi e del preventivo, l’amministratore avrebbe dovuto convocare assemblee separate per ogni scala.

Conclusioni

Pertanto, nel caso in cui un impianto, come ad esempio una centrale termica, serva esclusivamente una parte dell’edificio, solo i proprietari di quella specifica area hanno titolo per formare l’assemblea deputata a decidere sulle relative spese e modalità di gestione. L’inclusione di soggetti estranei a questa comunione limitata rappresenta un’irregolarità procedurale che rende la delibera annullabile.

La frequenza con cui si verificano in determinate aree può escludere il caso fortuito

Negli ultimi anni, stiamo assistendo con maggiore frequenza a eventi atmosferici improvvisi e violenti, come le cosiddette bombe d’acqua. Tali fenomeni, purtroppo, provocano ingenti danni da nubifragi colpendo edifici di vario tipo, inclusi i condomìni. Di fronte a queste situazioni, è importante comprendere cosa stabiliscano la normativa e la giurisprudenza in materia, soprattutto alla luce delle recenti sentenze.

In primo luogo, è utile ricordare che, nel contesto condominiale, l’articolo 1117 del Codice civile identifica come parti comuni dell’edificio elementi quali tetti, lastrici solari, cortili, grondaie, impianti idrici e fognari, pluviali, scarichi condominiali e facciate. Inoltre, l’articolo 2051 del Codice civile prevede che ogni individuo sia responsabile per i danni causati dai beni che ha in custodia, a meno che dimostri il verificarsi di un caso fortuito. In ambito condominiale, ciò significa che il condominio, in quanto custode dei beni comuni, è tenuto a rispondere per eventuali danni derivanti da essi, salvo nel caso di eventi imprevedibili e inevitabili.

In caso di eventi atmosferici improvvisi, come piogge intense o bombe d’acqua, si potrebbe pensare che tali situazioni esonerino automaticamente il condominio da ogni responsabilità, rientrando nella definizione di caso fortuito. Tuttavia, ciò non è sempre vero.

Da un punto di vista normativo, il caso fortuito deve essere dimostrato. Pertanto, un fenomeno atmosferico violento o imprevedibile, come una bomba d’acqua, potrebbe non essere sufficiente a sollevare completamente il condominio da responsabilità per eventuali danni, specialmente se questi possono essere collegati a una mancata manutenzione degli spazi comuni.

In pratica, e in linea con le più recenti sentenze, anche in presenza di precipitazioni eccezionali è necessario provare che il condominio abbia svolto una manutenzione adeguata e accurata. Ciò include interventi come la pulizia regolare di pluviali e condotte, la corretta predisposizione degli scarichi e l’impiego di sistemi di drenaggio efficienti, al fine di prevenire danni derivanti da simili eventualità.

Le precipitazioni abbondanti e i temporali violenti, purtroppo, sono ormai tra gli eventi che, sebbene legati ai cambiamenti climatici, tendono a divenire sempre più prevedibili. Tuttavia, anche gli eventi meteorologici imprevedibili potrebbero essere gestiti con maggiore efficacia attraverso misure preventive, attenzioni adeguate e una manutenzione regolare e accurata. Per esempio, nel caso in cui una bomba d’acqua generi infiltrazioni e danni dovuti all’ostruzione degli scarichi dei pluviali, la responsabilità ricade sul condominio, qualora non abbia provveduto alla pulizia e alla manutenzione dei canali di scarico.

Numerose sentenze hanno infatti accertato che infiltrazioni causate da fenomeni meteorologici intensi sono frequentemente attribuibili alla mancata cura del pluviale o a difetti nell’impermeabilizzazione del lastrico solare. I giudici hanno inoltre sottolineato che tali fenomeni atmosferici possono essere considerati caso fortuito soltanto se dimostrati come imprevedibili ed eccezionali attraverso dati scientifici oggettivi. In assenza di queste evidenze, e laddove si rilevino carenze nella manutenzione o omissioni negli interventi necessari per prevenire i danni, la responsabilità è da attribuire al condominio.

Il procedimento relativo a una parte comune concessa in locazione è un atto di ordinaria amministrazione che rientra nelle sue attribuzioni

L’amministratore può chiedere lo sfratto per morosità di un bene comune concesso in locazione senza l’autorizzazione dell’assemblea. Lo ha precisato il Tribunale di Palermo con la sentenza 3708, pubblicata il 1° ottobre 2025.

La vicenda

Un condominio aveva avviato una procedura di sfratto per morosità nei confronti del locatario di una cantina di proprietà comune, a causa del mancato pagamento di alcuni canoni di locazione. Il locatario, opponendosi, sosteneva di aver regolarizzato la morosità, in parte prima e in parte successivamente alla notifica dell’intimazione. Inoltre, in via preliminare, contestava la legittimazione dell’amministratore a procedere, evidenziando l’assenza di una delibera specifica dell’assemblea condominiale che autorizzasse l’azione legale.

Il Tribunale, dopo aver respinto l’eccezione preliminare sollevata dal locatario e disposto il passaggio al rito ordinario, ha dichiarato cessata la materia del contendere per quanto riguarda la richiesta di pagamento dei canoni, riconoscendo che il debito era stato sanato. Tuttavia, ha accolto la richiesta di risoluzione del contratto a causa del grave inadempimento da parte del locatario e ha ordinato il rilascio dell’immobile.

Le attribuzioni dell’amministratore

Nel respingere l’eccezione sull’asserito difetto di legittimazione dell’amministratore a promuovere l’azione di sfratto, il Tribunale ha motivato la propria decisione basandosi sull’interpretazione congiunta degli articoli 1130 e 1131 del Codice Civile. Il giudice ha stabilito che l’azione di sfratto rientri tra le competenze proprie dell’amministratore, in quanto collegata a due precisi obblighi: la regolamentazione dell’uso dei beni comuni (articolo 1130, comma 2) e l’esecuzione di atti conservativi relativi alle parti comuni (articolo 1130, comma 4). Pertanto, in base all’articolo 1131 del Codice Civile, l’amministratore dispone della legittimazione ad agire per richiedere il rilascio di immobili comuni occupati senza titolo o in forza di contratti risolti per inadempimento, senza che sia necessaria una preventiva delibera assembleare specifica. Questa pronuncia del Tribunale siciliano si colloca all’interno di un quadro normativo e giurisprudenziale consolidato che definisce i limiti e le facoltà della rappresentanza processuale attribuita all’amministratore condominiale. Nel dettaglio, l’articolo 1131 del Codice Civile prevede espressamente, al primo comma, che l’amministratore rappresenti i condomini e possa operare in giudizio «nei limiti delle attribuzioni fissate dall’articolo 1130 o di ulteriori poteri concessigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea». Le attribuzioni dell’amministratore, elencate nell’articolo 1130, comprendono l’esecuzione delle delibere condominiali, la regolamentazione dell’utilizzo dei beni comuni, la riscossione dei contributi e l’adozione di misure conservatrici a tutela delle parti comuni. Per le azioni giudiziarie che ricadono nel perimetro di tali competenze, l’amministratore può agire in autonomia senza necessità di ulteriori autorizzazioni specifiche da parte dell’assemblea.

Gli atti conservativi

L’azione di sfratto per morosità relativa a un bene comune locato può essere qualificata come un atto di natura conservativa sotto due aspetti distinti. Da un lato, essa punta a recuperare la disponibilità del bene, garantendo così una gestione e manutenzione adeguate. Dall’altro, è finalizzata a salvaguardare il diritto di proprietà del condominio e a preservare la redditività del bene comune, ponendo fine a una situazione di inadempimento che danneggia gli interessi economici dell’intera collettività condominiale. Tale azione risulta inoltre essenziale per regolare l’uso delle parti comuni, assicurando che venga esercitato nel rispetto degli accordi contrattuali e non sotto il regime di un illecito perpetuato nel tempo.

Il disegno di legge 2692 in materia di condominio, che sarà discusso presso la Camera dei Deputati il prossimo 17 dicembre 2025, è al centro di un vivace dibattito tra gli esperti del settore. La prospettiva di una riforma, richiesta da tempo e auspicata da molti, solleva diverse questioni che il legislatore sarà chiamato ad affrontare. A giudizio di chi scrive, sarà fondamentale concentrare l’attenzione sulle problematiche che emergono nella quotidianità della relazione tra amministratori e condòmini. Proprio tra queste due figure si annida il principale motivo di conflitto, una fonte di contenziosi che continua a riempire – e talvolta congestionare – le aule dei tribunali su scala nazionale.

L’accesso ai documenti

Senza timore di smentite, una delle principali fonti di conflitto tra amministratore e condòmini riguarda l’annosa e sempre controversa questione dell’accesso ai documenti condominiali. In merito, a conferma del perpetuo contenzioso su tale argomento, il Tribunale di Roma, con la sentenza numero 14343/2025 depositata il 17 ottobre, evidenzia in modo chiaro una lacuna normativa che aggrava le ragioni di disputa tra le parti. Nel caso esaminato dal giudice capitolino, relativo a un’opposizione a decreto ingiuntivo per la consegna di documenti condominiali richiesti all’amministratore, la parte opponente sosteneva di non aver mai ricevuto alcuna formale richiesta di accesso alla documentazione. La controparte, invece, aveva inoltrato solo successivamente al deposito del ricorso per decreto ingiuntivo una comunicazione tramite PEC, inviata dal proprio avvocato, per visionare ed estrarre copie dei documenti richiesti.

L’istanza di accesso

Basandosi su una motivazione chiara e articolata, il giudice ha dichiarato infondata l’opposizione, sottolineando che, in ambito condominiale, sia la giurisprudenza di legittimità che quella di merito stabiliscono che il diritto del condomino di ottenere la documentazione richiesta debba essere supportato dalla prova di aver presentato formale istanza di accesso all’amministratore, richiesto un appuntamento senza ottenere risposta, o essersi recato presso il luogo di custodia della documentazione senza poter visionare o consultare i documenti. Facendo riferimento alle disposizioni codicistiche in materia e al costante orientamento della giurisprudenza, si ribadisce che l’amministratore non è obbligato a consegnare direttamente i documenti giustificativi di spesa, ma deve unicamente consentire ai condòmini che ne facciano richiesta di visionarli e, se necessario, estrarne copia. Spetta ai condòmini l’onere di dimostrare che l’amministratore abbia ostacolato l’esercizio di tale diritto.

Nessun obbligo di invio

Secondo quanto previsto dall’articolo 1130-bis del Codice Civile, i condòmini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari hanno la possibilità di consultare in qualsiasi momento i documenti giustificativi delle spese e di ottenerne copia a proprie spese. Tuttavia, tale diritto non implica l’obbligo per l’amministratore di trasmettere direttamente la documentazione richiesta a ciascun interessato.

Con la sentenza n. 20540/2025, la Corte di Cassazione ha confermato un principio significativo: nel caso in cui un contatore registri consumi anomali, è responsabilità del gestore informare adeguatamente l’utente affinché quest’ultimo possa intervenire tempestivamente ed evitare un aggravarsi del danno. Al contrario, se è l’utente a segnalare un malfunzionamento del contatore, spetta al gestore dimostrare il corretto funzionamento dell’apparecchio, mentre è compito dell’utente dimostrare di aver adottato tutte le possibili precauzioni o di aver vigilato diligentemente per escludere la presenza di fattori che possano alterarne il funzionamento normale.

Il caso

Circa dieci anni fa, si verificava un episodio legato alla gestione del servizio idrico integrato nella città di Milano. All’epoca, la società che amministrava il servizio inviò a un condominio meneghino un decreto ingiuntivo, richiedendo il pagamento di una somma superiore a ventunomila euro, oltre ad interessi e spese, per fatture non saldate relative ai consumi d’acqua registrati nell’utenza del condominio. Il condominio si oppose sostenendo che il credito fosse basato su un consumo idrico anomalo, ma tale argomentazione fu respinta dal Tribunale. Successivamente, in appello, la Corte ridusse l’importo e condannò il condominio al pagamento di una somma inferiore a 18mila euro, oltre agli interessi previsti.

Il ricorso in Cassazione

Il condominio ha quindi deciso di appellarsi alla Corte Suprema, segnalando una violazione del principio di buona fede oggettiva nell’esecuzione del contratto di fornitura dell’acqua. Secondo il condominio, la società erogatrice del servizio, invece di effettuare le verifiche richieste, aveva proceduto unilateralmente alla sostituzione del contatore senza fornire alcuna preventiva comunicazione all’utente. Inoltre, si è lamentato della mancata considerazione del consumo medio annuo della propria utenza, risultato palesemente sproporzionato rispetto ai parametri normali. In base a queste circostanze, il condominio ha ritenuto legittimo il rifiuto del pagamento delle fatture, sostenendo che la società fornitrice non avrebbe dato adeguato adempimento agli obblighi previsti dal contratto.

L’esito

La Suprema Corte ha respinto il ricorso presentato dal condominio, confermando la condanna nei suoi confronti. Ribadendo i principi di buona fede e correttezza cui è tenuto il gestore, è stato sottolineato che quest’ultimo ha l’obbligo di informare l’utente in presenza di consumi anomali. Tuttavia, in caso di sospetto malfunzionamento del contatore, spetta all’utente – in questo caso al condominio – dimostrare di aver adottato ogni possibile misura cautelativa o di aver vigilato sull’assenza di fattori in grado di compromettere il funzionamento regolare del dispositivo. In questa vicenda, la società gestrice aveva segnalato al condominio i consumi anomali riscontrati. Nonostante ciò, il condominio non aveva chiesto la verifica del contatore, non aveva eseguito l’autolettura e non aveva intrapreso alcuna azione precauzionale. Inoltre, dai ripetuti controlli effettuati dalla società, non erano emerse irregolarità nei consumi, né i contatori avevano evidenziato malfunzionamenti o errori di rilevazione. Nel corso del giudizio, è emerso anche che il condominio aveva effettuato la sostituzione unilaterale del contatore solo molti anni dopo, nonostante ciò non gli avesse impedito di eseguire verifiche appropriate o di raccogliere tempestivamente eventuali prove di un presunto malfunzionamento. Di conseguenza, il problema relativo al contatore è rimasto privo di riscontri concreti.