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Queste frodi non introducono elementi estranei: si innestano nei flussi esistenti, sfruttando dati veri, tempi coerenti e relazioni consolidate

Per molto tempo, le truffe informatiche sono state descritte come il risultato di un errore, una distrazione o un atteggiamento superficiale da parte delle vittime, ovvero coloro che ricevono l’e-mail fraudolenta. Una visione per certi versi rassicurante, in quanto confinava il rischio di subire un danno a situazioni che si verificavano solo al di fuori di una corretta organizzazione. Oggi, però, questa interpretazione non basta più. Un caso recente, qui riportato in forma anonima, dimostra come le frodi digitali più sofisticate non si manifestino più come semplici anomalie, bensì come imitazioni impeccabili di normali procedure operative.

Il fatto

Un amministratore di condominio riceve un’email da un fornitore di lunga data, attualmente coinvolto in un cantiere in corso.

Il messaggio si presente con le seguenti caratteristiche:
• è personalizzato;
• richiama una morosità reale e facilmente riscontrabile;
• allega documentazione autentica;
• riporta dati corretti del condominio e del rapporto contrattuale (magari anche il numero di cliente che il fornitore gli associa nell’ambito del proprio archivio);
• prospetta una conseguenza operativa credibile (azione legale, sospensione di servizi, sospensione del cantiere).

L’unica novità segnalata è il cambiamento dell’Iban. Il pagamento viene eseguito seguendo le nuove indicazioni, ma solo in un secondo momento si scopre che il fornitore non aveva mai modificato i propri dati bancari. Sebbene il bonifico risulti formalmente regolare, il destinatario è in realtà un soggetto estraneo: il truffatore.

La normalità come vettore di rischio

Non ci troviamo di fronte al classico phishing. Questi tipi di frodi non fanno uso di elementi estranei, ma si inseriscono nei flussi già esistenti, sfruttando informazioni reali, un tempismo credibile e rapporti di fiducia consolidati. La loro efficacia non si basa su un inganno evidente, quanto sull’assenza di segnali chiari che possano destare sospetti. Sebbene il quadro normativo europeo stia implementando strumenti di verifica preventiva sempre più sofisticati, tali sistemi non rendono il processo di pagamento completamente automatizzato e privo di rischi. La tecnologia può rilevare possibili anomalie, ma la decisione finale rimane nelle mani dell’operatore. Quando il contesto sembra legittimo, la responsabilità ricade inevitabilmente sulle procedure organizzative interne.

Un problema di metodo, non di attenzione

Il punto non è semplicemente riconoscere un errore specifico, ma prendere coscienza del fatto che procedure elaborate in passato, in un contesto meno esposto, oggi risultano inadeguate. Ambiti come quello dell’amministrazione condominiale, che gestiscono alti volumi di pagamenti, complessi rapporti con fornitori, relazioni fiduciarie a lungo termine e un grande numero di email contenenti richieste eterogenee, spesso trattate da collaboratori, devono affiancare alla fiducia un insieme di regole e controlli adattati alle nuove esigenze del contesto attuale.

Una possibile soluzione

La soluzione più efficace al momento rimane semplice e non legata alla tecnologia: ogni modifica delle coordinate bancarie dovrebbe essere accettata solo dopo una verifica attraverso un secondo canale, già conosciuto e verificato. Una procedura ben definita e applicata con sistematicità rappresenta oggi uno dei metodi più validi per la prevenzione.

La partecipazione alla decisione di soggetti estranei all’uso costituisce vizio procedurale

Con la sentenza 13794, pubblicata l’8 ottobre 2025, il Tribunale di Roma si è pronunciato sulla composizione delle assemblee e sulla validità delle delibere concernenti la gestione e le spese degli impianti di riscaldamento se il condominio, composto da più scale, è dotato di un impianto termico per ognuna di esse.

I fatti

La controversia nasce dall’impugnazione di due delibere assembleari da parte dei proprietari di un appartamento situato in un condominio composto da quattro scale indipendenti. Le delibere riguardavano l’approvazione dei bilanci consuntivi relativi al riscaldamento per due anni di gestione, oltre al bilancio preventivo per l’anno successivo. I proprietari contestavano la correttezza e l’affidabilità dei dati sui consumi riportati nei bilanci, sostenendo che gli importi addebitati superavano i consumi effettivi. Inoltre, denunciavano la violazione delle norme relative al condominio parziale, poiché il complesso era dotato di quattro centrali termiche separate, ognuna dedicata esclusivamente a una singola scala. A loro avviso, le spese di riscaldamento di ciascuna scala avrebbero dovuto essere discusse e approvate solo dai condòmini della scala interessata. Di conseguenza, evidenziavano l’incompetenza assoluta dell’assemblea condominiale, poiché alle deliberazioni avevano partecipato e votato anche condòmini non serviti dall’impianto della scala in cui si trovava il loro appartamento.

L’approvazione unitaria dei bilanci

Nel corso del giudizio, il condominio ha richiesto la cessazione della materia del contendere, sostenendo di aver già eliminato il conguaglio a debito degli attori. Nel merito, ha difeso la legittimità delle delibere contestate, appellandosi a una prassi consolidata di approvazione unitaria dei bilanci e respingendo l’idea di dover convocare quattro assemblee separate. Ha inoltre argomentato che la decisione di procedere con un’unica delibera rientrasse nella discrezionalità dell’assemblea condominiale. Tuttavia, il Tribunale ha accolto le ragioni degli attori, dichiarando nulle le delibere impugnate. La decisione si è basata sull’applicazione del terzo comma dell’articolo 1123 del Codice civile, il quale prevede che, nel caso in cui un edificio comprenda più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire solo una parte del fabbricato, i costi di manutenzione debbano essere sostenuti esclusivamente dai condòmini che ne traggono beneficio.

Il condominio parziale

Nella sua decisione, il giudice capitolino ha riconosciuto, nel caso specifico, l’esistenza di un condominio parziale, richiamando un principio di diritto stabilito dalla Cassazione. Tale principio prevede che non si possa attribuire, in base all’articolo 1117 del Codice civile, la proprietà comune a beneficio di tutti i condomini se elementi come cose, servizi o impianti comuni, per le loro caratteristiche materiali oggettive, risultano necessari o destinati esclusivamente all’uso o al servizio di una parte specifica dell’edificio e non dell’intero stabile (Cassazione 12641/2016). Nel caso in questione, il condominio convenuto è composto da quattro distinti impianti termici, ciascuno dei quali serve esclusivamente la propria scala. Il giudice ha quindi sottolineato che, per l’approvazione dei consuntivi e del preventivo, l’amministratore avrebbe dovuto convocare assemblee separate per ogni scala.

Conclusioni

Pertanto, nel caso in cui un impianto, come ad esempio una centrale termica, serva esclusivamente una parte dell’edificio, solo i proprietari di quella specifica area hanno titolo per formare l’assemblea deputata a decidere sulle relative spese e modalità di gestione. L’inclusione di soggetti estranei a questa comunione limitata rappresenta un’irregolarità procedurale che rende la delibera annullabile.

La frequenza con cui si verificano in determinate aree può escludere il caso fortuito

Negli ultimi anni, stiamo assistendo con maggiore frequenza a eventi atmosferici improvvisi e violenti, come le cosiddette bombe d’acqua. Tali fenomeni, purtroppo, provocano ingenti danni da nubifragi colpendo edifici di vario tipo, inclusi i condomìni. Di fronte a queste situazioni, è importante comprendere cosa stabiliscano la normativa e la giurisprudenza in materia, soprattutto alla luce delle recenti sentenze.

In primo luogo, è utile ricordare che, nel contesto condominiale, l’articolo 1117 del Codice civile identifica come parti comuni dell’edificio elementi quali tetti, lastrici solari, cortili, grondaie, impianti idrici e fognari, pluviali, scarichi condominiali e facciate. Inoltre, l’articolo 2051 del Codice civile prevede che ogni individuo sia responsabile per i danni causati dai beni che ha in custodia, a meno che dimostri il verificarsi di un caso fortuito. In ambito condominiale, ciò significa che il condominio, in quanto custode dei beni comuni, è tenuto a rispondere per eventuali danni derivanti da essi, salvo nel caso di eventi imprevedibili e inevitabili.

In caso di eventi atmosferici improvvisi, come piogge intense o bombe d’acqua, si potrebbe pensare che tali situazioni esonerino automaticamente il condominio da ogni responsabilità, rientrando nella definizione di caso fortuito. Tuttavia, ciò non è sempre vero.

Da un punto di vista normativo, il caso fortuito deve essere dimostrato. Pertanto, un fenomeno atmosferico violento o imprevedibile, come una bomba d’acqua, potrebbe non essere sufficiente a sollevare completamente il condominio da responsabilità per eventuali danni, specialmente se questi possono essere collegati a una mancata manutenzione degli spazi comuni.

In pratica, e in linea con le più recenti sentenze, anche in presenza di precipitazioni eccezionali è necessario provare che il condominio abbia svolto una manutenzione adeguata e accurata. Ciò include interventi come la pulizia regolare di pluviali e condotte, la corretta predisposizione degli scarichi e l’impiego di sistemi di drenaggio efficienti, al fine di prevenire danni derivanti da simili eventualità.

Le precipitazioni abbondanti e i temporali violenti, purtroppo, sono ormai tra gli eventi che, sebbene legati ai cambiamenti climatici, tendono a divenire sempre più prevedibili. Tuttavia, anche gli eventi meteorologici imprevedibili potrebbero essere gestiti con maggiore efficacia attraverso misure preventive, attenzioni adeguate e una manutenzione regolare e accurata. Per esempio, nel caso in cui una bomba d’acqua generi infiltrazioni e danni dovuti all’ostruzione degli scarichi dei pluviali, la responsabilità ricade sul condominio, qualora non abbia provveduto alla pulizia e alla manutenzione dei canali di scarico.

Numerose sentenze hanno infatti accertato che infiltrazioni causate da fenomeni meteorologici intensi sono frequentemente attribuibili alla mancata cura del pluviale o a difetti nell’impermeabilizzazione del lastrico solare. I giudici hanno inoltre sottolineato che tali fenomeni atmosferici possono essere considerati caso fortuito soltanto se dimostrati come imprevedibili ed eccezionali attraverso dati scientifici oggettivi. In assenza di queste evidenze, e laddove si rilevino carenze nella manutenzione o omissioni negli interventi necessari per prevenire i danni, la responsabilità è da attribuire al condominio.

Il procedimento relativo a una parte comune concessa in locazione è un atto di ordinaria amministrazione che rientra nelle sue attribuzioni

L’amministratore può chiedere lo sfratto per morosità di un bene comune concesso in locazione senza l’autorizzazione dell’assemblea. Lo ha precisato il Tribunale di Palermo con la sentenza 3708, pubblicata il 1° ottobre 2025.

La vicenda

Un condominio aveva avviato una procedura di sfratto per morosità nei confronti del locatario di una cantina di proprietà comune, a causa del mancato pagamento di alcuni canoni di locazione. Il locatario, opponendosi, sosteneva di aver regolarizzato la morosità, in parte prima e in parte successivamente alla notifica dell’intimazione. Inoltre, in via preliminare, contestava la legittimazione dell’amministratore a procedere, evidenziando l’assenza di una delibera specifica dell’assemblea condominiale che autorizzasse l’azione legale.

Il Tribunale, dopo aver respinto l’eccezione preliminare sollevata dal locatario e disposto il passaggio al rito ordinario, ha dichiarato cessata la materia del contendere per quanto riguarda la richiesta di pagamento dei canoni, riconoscendo che il debito era stato sanato. Tuttavia, ha accolto la richiesta di risoluzione del contratto a causa del grave inadempimento da parte del locatario e ha ordinato il rilascio dell’immobile.

Le attribuzioni dell’amministratore

Nel respingere l’eccezione sull’asserito difetto di legittimazione dell’amministratore a promuovere l’azione di sfratto, il Tribunale ha motivato la propria decisione basandosi sull’interpretazione congiunta degli articoli 1130 e 1131 del Codice Civile. Il giudice ha stabilito che l’azione di sfratto rientri tra le competenze proprie dell’amministratore, in quanto collegata a due precisi obblighi: la regolamentazione dell’uso dei beni comuni (articolo 1130, comma 2) e l’esecuzione di atti conservativi relativi alle parti comuni (articolo 1130, comma 4). Pertanto, in base all’articolo 1131 del Codice Civile, l’amministratore dispone della legittimazione ad agire per richiedere il rilascio di immobili comuni occupati senza titolo o in forza di contratti risolti per inadempimento, senza che sia necessaria una preventiva delibera assembleare specifica. Questa pronuncia del Tribunale siciliano si colloca all’interno di un quadro normativo e giurisprudenziale consolidato che definisce i limiti e le facoltà della rappresentanza processuale attribuita all’amministratore condominiale. Nel dettaglio, l’articolo 1131 del Codice Civile prevede espressamente, al primo comma, che l’amministratore rappresenti i condomini e possa operare in giudizio «nei limiti delle attribuzioni fissate dall’articolo 1130 o di ulteriori poteri concessigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea». Le attribuzioni dell’amministratore, elencate nell’articolo 1130, comprendono l’esecuzione delle delibere condominiali, la regolamentazione dell’utilizzo dei beni comuni, la riscossione dei contributi e l’adozione di misure conservatrici a tutela delle parti comuni. Per le azioni giudiziarie che ricadono nel perimetro di tali competenze, l’amministratore può agire in autonomia senza necessità di ulteriori autorizzazioni specifiche da parte dell’assemblea.

Gli atti conservativi

L’azione di sfratto per morosità relativa a un bene comune locato può essere qualificata come un atto di natura conservativa sotto due aspetti distinti. Da un lato, essa punta a recuperare la disponibilità del bene, garantendo così una gestione e manutenzione adeguate. Dall’altro, è finalizzata a salvaguardare il diritto di proprietà del condominio e a preservare la redditività del bene comune, ponendo fine a una situazione di inadempimento che danneggia gli interessi economici dell’intera collettività condominiale. Tale azione risulta inoltre essenziale per regolare l’uso delle parti comuni, assicurando che venga esercitato nel rispetto degli accordi contrattuali e non sotto il regime di un illecito perpetuato nel tempo.