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La frequenza con cui si verificano in determinate aree può escludere il caso fortuito

Negli ultimi anni, stiamo assistendo con maggiore frequenza a eventi atmosferici improvvisi e violenti, come le cosiddette bombe d’acqua. Tali fenomeni, purtroppo, provocano ingenti danni da nubifragi colpendo edifici di vario tipo, inclusi i condomìni. Di fronte a queste situazioni, è importante comprendere cosa stabiliscano la normativa e la giurisprudenza in materia, soprattutto alla luce delle recenti sentenze.

In primo luogo, è utile ricordare che, nel contesto condominiale, l’articolo 1117 del Codice civile identifica come parti comuni dell’edificio elementi quali tetti, lastrici solari, cortili, grondaie, impianti idrici e fognari, pluviali, scarichi condominiali e facciate. Inoltre, l’articolo 2051 del Codice civile prevede che ogni individuo sia responsabile per i danni causati dai beni che ha in custodia, a meno che dimostri il verificarsi di un caso fortuito. In ambito condominiale, ciò significa che il condominio, in quanto custode dei beni comuni, è tenuto a rispondere per eventuali danni derivanti da essi, salvo nel caso di eventi imprevedibili e inevitabili.

In caso di eventi atmosferici improvvisi, come piogge intense o bombe d’acqua, si potrebbe pensare che tali situazioni esonerino automaticamente il condominio da ogni responsabilità, rientrando nella definizione di caso fortuito. Tuttavia, ciò non è sempre vero.

Da un punto di vista normativo, il caso fortuito deve essere dimostrato. Pertanto, un fenomeno atmosferico violento o imprevedibile, come una bomba d’acqua, potrebbe non essere sufficiente a sollevare completamente il condominio da responsabilità per eventuali danni, specialmente se questi possono essere collegati a una mancata manutenzione degli spazi comuni.

In pratica, e in linea con le più recenti sentenze, anche in presenza di precipitazioni eccezionali è necessario provare che il condominio abbia svolto una manutenzione adeguata e accurata. Ciò include interventi come la pulizia regolare di pluviali e condotte, la corretta predisposizione degli scarichi e l’impiego di sistemi di drenaggio efficienti, al fine di prevenire danni derivanti da simili eventualità.

Le precipitazioni abbondanti e i temporali violenti, purtroppo, sono ormai tra gli eventi che, sebbene legati ai cambiamenti climatici, tendono a divenire sempre più prevedibili. Tuttavia, anche gli eventi meteorologici imprevedibili potrebbero essere gestiti con maggiore efficacia attraverso misure preventive, attenzioni adeguate e una manutenzione regolare e accurata. Per esempio, nel caso in cui una bomba d’acqua generi infiltrazioni e danni dovuti all’ostruzione degli scarichi dei pluviali, la responsabilità ricade sul condominio, qualora non abbia provveduto alla pulizia e alla manutenzione dei canali di scarico.

Numerose sentenze hanno infatti accertato che infiltrazioni causate da fenomeni meteorologici intensi sono frequentemente attribuibili alla mancata cura del pluviale o a difetti nell’impermeabilizzazione del lastrico solare. I giudici hanno inoltre sottolineato che tali fenomeni atmosferici possono essere considerati caso fortuito soltanto se dimostrati come imprevedibili ed eccezionali attraverso dati scientifici oggettivi. In assenza di queste evidenze, e laddove si rilevino carenze nella manutenzione o omissioni negli interventi necessari per prevenire i danni, la responsabilità è da attribuire al condominio.

Il procedimento relativo a una parte comune concessa in locazione è un atto di ordinaria amministrazione che rientra nelle sue attribuzioni

L’amministratore può chiedere lo sfratto per morosità di un bene comune concesso in locazione senza l’autorizzazione dell’assemblea. Lo ha precisato il Tribunale di Palermo con la sentenza 3708, pubblicata il 1° ottobre 2025.

La vicenda

Un condominio aveva avviato una procedura di sfratto per morosità nei confronti del locatario di una cantina di proprietà comune, a causa del mancato pagamento di alcuni canoni di locazione. Il locatario, opponendosi, sosteneva di aver regolarizzato la morosità, in parte prima e in parte successivamente alla notifica dell’intimazione. Inoltre, in via preliminare, contestava la legittimazione dell’amministratore a procedere, evidenziando l’assenza di una delibera specifica dell’assemblea condominiale che autorizzasse l’azione legale.

Il Tribunale, dopo aver respinto l’eccezione preliminare sollevata dal locatario e disposto il passaggio al rito ordinario, ha dichiarato cessata la materia del contendere per quanto riguarda la richiesta di pagamento dei canoni, riconoscendo che il debito era stato sanato. Tuttavia, ha accolto la richiesta di risoluzione del contratto a causa del grave inadempimento da parte del locatario e ha ordinato il rilascio dell’immobile.

Le attribuzioni dell’amministratore

Nel respingere l’eccezione sull’asserito difetto di legittimazione dell’amministratore a promuovere l’azione di sfratto, il Tribunale ha motivato la propria decisione basandosi sull’interpretazione congiunta degli articoli 1130 e 1131 del Codice Civile. Il giudice ha stabilito che l’azione di sfratto rientri tra le competenze proprie dell’amministratore, in quanto collegata a due precisi obblighi: la regolamentazione dell’uso dei beni comuni (articolo 1130, comma 2) e l’esecuzione di atti conservativi relativi alle parti comuni (articolo 1130, comma 4). Pertanto, in base all’articolo 1131 del Codice Civile, l’amministratore dispone della legittimazione ad agire per richiedere il rilascio di immobili comuni occupati senza titolo o in forza di contratti risolti per inadempimento, senza che sia necessaria una preventiva delibera assembleare specifica. Questa pronuncia del Tribunale siciliano si colloca all’interno di un quadro normativo e giurisprudenziale consolidato che definisce i limiti e le facoltà della rappresentanza processuale attribuita all’amministratore condominiale. Nel dettaglio, l’articolo 1131 del Codice Civile prevede espressamente, al primo comma, che l’amministratore rappresenti i condomini e possa operare in giudizio «nei limiti delle attribuzioni fissate dall’articolo 1130 o di ulteriori poteri concessigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea». Le attribuzioni dell’amministratore, elencate nell’articolo 1130, comprendono l’esecuzione delle delibere condominiali, la regolamentazione dell’utilizzo dei beni comuni, la riscossione dei contributi e l’adozione di misure conservatrici a tutela delle parti comuni. Per le azioni giudiziarie che ricadono nel perimetro di tali competenze, l’amministratore può agire in autonomia senza necessità di ulteriori autorizzazioni specifiche da parte dell’assemblea.

Gli atti conservativi

L’azione di sfratto per morosità relativa a un bene comune locato può essere qualificata come un atto di natura conservativa sotto due aspetti distinti. Da un lato, essa punta a recuperare la disponibilità del bene, garantendo così una gestione e manutenzione adeguate. Dall’altro, è finalizzata a salvaguardare il diritto di proprietà del condominio e a preservare la redditività del bene comune, ponendo fine a una situazione di inadempimento che danneggia gli interessi economici dell’intera collettività condominiale. Tale azione risulta inoltre essenziale per regolare l’uso delle parti comuni, assicurando che venga esercitato nel rispetto degli accordi contrattuali e non sotto il regime di un illecito perpetuato nel tempo.