Ciò è possibile solo in caso di oggettiva impossibilità o non ragionevolezza di un godimento diretto e paritario da parte di tutti i condòmini
Con la sentenza n. 12930, emessa il 23 settembre 2025, il Tribunale di Roma ha affrontato il tema della legittimità della delibera, approvata a maggioranza, che prevede la concessione in locazione di parti comuni, con particolare riferimento al terrazzo condominiale.
I fatti
La vicenda in esame ha origine dal ricorso presentato da una condòmina contro due delibere approvate a maggioranza, rispetto alle quali aveva espresso voto contrario. Nella prima delibera, l’assemblea aveva accolto la richiesta di un condòmino di prendere in locazione il terrazzo condominiale per un anno, previo corrispettivo economico. Con la seconda delibera, era stata autorizzata la stipula del contratto di locazione relativo.
La condòmina ricorrente contestava la legittimità di entrambe le delibere, sostenendo che queste violassero il suo diritto al pieno utilizzo diretto del bene comune. Tale diritto, oltretutto, è esplicitamente riconosciuto e regolamentato dal regolamento condominiale.
La decisione
La tesi sostenuta dalla condòmina è stata accolta dal Tribunale, il quale ha deciso di annullare entrambe le delibere. Nella sua pronuncia, il giudice di Roma ha fatto riferimento al consolidato orientamento giurisprudenziale della Corte di Cassazione, secondo cui l’uso indiretto di un bene comune, come la sua locazione, può essere deliberato a maggioranza solo nei casi in cui non sia praticabile un utilizzo diretto dello stesso bene da parte di tutti i comproprietari, proporzionalmente alle loro quote. Questo utilizzo diretto dovrebbe avvenire in forma promiscua oppure attraverso un sistema organizzato di suddivisione degli spazi o turni temporali. (Cassazione, sentenza 22435 del 27 ottobre 2011; Cassazione, sentenza 16557 del 12 giugno 2023).
Conclusioni
Nel caso specifico si è constatata la chiara possibilità per tutti i condòmini di utilizzare la terrazza, come stabilito anche dal regolamento condominiale che ne gestisce l’uso esclusivo tramite prenotazione. Di conseguenza, una delibera che assegni l’utilizzo del terrazzo condominiale tramite maggioranza risulta illegittima, poiché contrasta con il diritto fondamentale di ogni condòmino, garantito dall’articolo 1102 del Codice civile. In sintesi, il potere dell’assemblea condominiale di deliberare a maggioranza sulla locazione di un bene comune non è arbitrario, ma deve essere vincolato alla comprovata impossibilità o al mancato buon senso di un utilizzo diretto e equo da parte di tutti i condòmini.