Il Tribunale di Bari e la Restituzione Urgente dei Documenti Condominiali da Parte dell’Amministratore Uscente
Il Tribunale di Bari, con l’ordinanza emessa il 6 marzo 2025, ha ribadito ancora una volta l’importanza di una condotta improntata alla correttezza e alla buona fede da parte dell’amministratore, anche in relazione alla conclusione del mandato con i condòmini, qualunque ne sia la causa.
Nel provvedimento in esame, il Tribunale sottolinea che, anche in caso di revoca giudiziaria, l’amministratore è obbligato a restituire tempestivamente alla gestione condominiale la cassa contante e la documentazione di cui è in possesso, trattandosi di beni di proprietà legittima del condominio. In caso di inadempimento, è ammesso il ricorso a misure cautelari d’urgenza.
Inoltre, poiché tale obbligo dipende dalla collaborazione dell’amministratore, il quale non può essere sostituito in questa fase da un terzo, se l’amministratore ostacola il passaggio delle consegne, è prevista l’imposizione di una penale per ogni giorno di ritardo nell’adempimento dell’ordine.
La Vicenda Processuale
La società subentrata nella gestione di un condominio ha presentato un ricorso urgente al Tribunale di Bari, invocando l’art. 700 del Codice di Procedura Civile contro i due amministratori precedenti. Il ricorso mirava a ottenere la restituzione della documentazione condominiale e della cassa contante. L’amministratore che era stato revocato dalla giustizia si era rifiutato di restituire i beni, mentre l’altro, dimessosi volontariamente, aveva restituito solo una parte, impedendo al nuovo amministratore di svolgere correttamente il proprio mandato, danneggiando ulteriormente gli interessi dei condòmini.
Entrambi i resistenti si sono costituiti in giudizio, contestando l’improcedibilità della domanda per la mancata mediazione obbligatoria e l’inammissibilità della richiesta di tutela d’urgenza, chiedendo il rigetto del ricorso.
La Decisione del Tribunale
Il Tribunale di Bari ha accolto pienamente la richiesta urgente, ordinando ai precedenti amministratori di restituire immediatamente tutto quanto ancora in loro possesso, in quanto il mandato con il condominio era terminato. I due ex amministratori sono stati inoltre condannati al pagamento di una penale per ogni giorno di ritardo nell’adempimento dell’ordine di restituzione. Il Tribunale ha stabilito l’entità della penale tenendo conto del tempo necessario per il completamento della restituzione.
Procedibilità della Domanda Cautelare
Il Tribunale ha esaminato l’eccezione di improcedibilità, rigettandola, rilevando che la mediazione obbligatoria, pur essendo finalizzata alla deflazione del contenzioso, non preclude in alcun caso l’adozione di provvedimenti cautelari urgenti. Ha sottolineato che, pur privilegiando la risoluzione extragiudiziale, le esigenze cautelari possono prevalere quando è necessaria una risposta immediata (Tribunale di Latina, sentenza 23 aprile 2016).
Ammissibilità della Tutela Urgente
Per quanto riguarda la possibilità di adottare un provvedimento urgente ai sensi dell’art. 700 del Codice di Procedura Civile, il Tribunale ha ritenuto sussistenti i requisiti per concedere l’ordine di restituzione immediata, a tutela dell’interesse del condominio. Ha ribadito che, poiché l’amministratore di condominio ricopre un incarico simile al mandato con rappresentanza, si applicano le disposizioni del Codice Civile, in particolare l’art. 1713, che obbliga l’amministratore a restituire quanto ricevuto nel corso del mandato.
Cessazione del Mandato e Obbligo di Restituzione
A prescindere dalla causa che determina la cessazione del mandato (sia essa volontaria o per revoca), l’amministratore è tenuto a rendere conto della gestione e a restituire la documentazione e le somme di denaro ricevute per conto del condominio, come stabilito dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 10815/2000).
Inoltre, la mancata restituzione di tali documenti e fondi può arrecare grave danno al condominio, che si espone a rischi fiscali e non può esercitare correttamente il proprio ruolo di amministrazione.
Penale per Ritardo nell’Adempimento
Infine, il Tribunale ha imposto una penale di 20 euro per ogni giorno di ritardo nell’adempimento dell’ordine di restituzione. Tale misura è stata adottata per incentivare il rispetto dei tempi di restituzione e evitare che il ritardo possa estendersi oltre misura, danneggiando ulteriormente il condominio.