Si tratta di bene rientrante, per la funzione necessaria all’uso collettivo, tra le cose comuni
Le coperture condominiali, indipendentemente dalla loro conformazione (che siano spioventi, a falde, orizzontali o miste), rientrano generalmente tra i beni comuni secondo quanto stabilito dall’articolo 1117 del Codice Civile. Pertanto, la loro manutenzione e conservazione richiedono la partecipazione economica di tutti i condòmini, come disposto dall’articolo 1123, comma 1, del Codice Civile. Nel caso in cui l’edificio presenti diverse falde o lastrici solari che appaiono separati, sarà necessario valutare concretamente la possibilità di ripartire le spese in base alla normativa applicabile. In particolare, si potrà fare riferimento all’articolo 1123 del Codice Civile per suddividere i costi tra coloro che traggono beneficio dalla copertura o, alternativamente, all’articolo 1126 del Codice Civile se si tratta di un lastrico solare ad uso esclusivo.
I fatti
Nel caso esaminato dal Tribunale di Catania (sentenza n. 4305/2025), un condomino aveva impugnato una delibera assembleare che stabiliva la ripartizione delle spese per la manutenzione del tetto. Il tetto era composto da tre diverse falde e un lastrico solare ad uso esclusivo e apparentemente separato. L’assemblea aveva deciso di suddividere i costi in parti uguali tra le proprietà situate direttamente al di sotto, secondo quanto previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile, e di applicare i criteri dell’articolo 1126 del Codice Civile per i lavori relativi al lastrico solare, di proprietà esclusiva di un singolo condomino.
La ripartizione veniva contestata perché ritenuta contraria ai criteri legali stabiliti dall’articolo 1123, comma 1, del Codice Civile. Il condomino richiedeva pertanto l’annullamento della delibera adottata a maggioranza. Dopo che la domanda era stata rigettata in primo grado, il condomino presentava appello davanti al Tribunale, che accoglieva il ricorso, annullando la delibera impugnata.
Riparto spese conservazione tetto
Il Giudice richiama il principio secondo cui, in materia di conservazione del tetto di un edificio condominiale, le spese relative devono essere ripartite tra tutti i condòmini in proporzione al valore delle loro proprietà esclusive, come previsto dalla prima parte dell’articolo 1123 del Codice Civile. Questo perché il tetto rientra tra i beni comuni, essendo destinato a un’utilità collettiva, in quanto protegge l’edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d’acqua piovana. Non può invece essere considerato un bene utilizzabile in maniera diversa dai singoli condòmini o destinato al godimento esclusivo di alcuni e non di altri, ai sensi dei commi 2 e 3 dello stesso articolo (Cassazione 24927/2019). Nel caso specifico, i lavori di manutenzione deliberati dall’assemblea riguardavano una porzione del tetto apparentemente separata dalle altre falde e coperture. Tuttavia, la consulenza tecnica d’ufficio (CTU) aveva evidenziato una connessione funzionale nel sistema di deflusso delle acque, collegato a pluviali che servivano una o più falde, rendendo impossibile distinguere in modo netto, per singola porzione, i benefici che ciascun bene avrebbe potuto trarre in misura diversa.
Conclusioni
Questo escludeva l’applicazione delle disposizioni contenute nell’articolo 1126 e nell’articolo 1123, comma 3, del Codice Civile. Tali norme presuppongono una chiara separazione tra i corpi di fabbrica, mentre la connessione strutturale e funzionale tra di essi giustificava invece l’applicazione dell’articolo 1123, comma 1, dello stesso Codice, che prevede la ripartizione delle spese tra tutti i condòmini. Di conseguenza, la delibera è stata annullata poiché il criterio di ripartizione delle spese era stato modificato a maggioranza invece che all’unanimità (Cassazione 27233/2013).