Non costituiscono parte dell’edificio, eccezion fatta per il rivestimento delle parti visibili e per le componenti aventi funzione estetica e decorativa
I balconi aggettanti sono considerati beni di proprietà privata, poiché rappresentano un semplice prolungamento dell’unità immobiliare e non hanno funzioni strutturali di sostegno o copertura dell’edificio. Di conseguenza, non rientrano tra le parti comuni, fatta eccezione per i rivestimenti del parapetto, della soletta e gli elementi decorativi delle parti frontali o inferiori che, integrandosi con la facciata, contribuiscono al valore architettonico del fabbricato. Questo principio è stato confermato da diverse sentenze della Cassazione (n. 14576/2004, n. 15913/2007, n. 6624/2012, n. 30071/2017 e n. 27083/2018).
La delibera con lavori sui balconi
Il Tribunale di Cagliari, nella sentenza n. 2059/2025, si è pronunciato su un caso sollevato da alcuni condòmini che avevano richiesto di accertare e dichiarare la nullità, inefficacia e inopponibilità di una delibera condominiale. Tale delibera conferiva mandato all’amministratore per sottoscrivere un contratto con un’impresa incaricata di eseguire lavori non solo sulle parti comuni dell’edificio, ma anche sui balconi aggettanti, situati sulla facciata e considerati beni di proprietà esclusiva dei singoli condòmini. Di conseguenza, gli attori chiedevano che fosse dichiarato che nessuna somma relativa agli interventi sui balconi fosse a loro carico, poiché tali beni rientrano nella sfera della proprietà privata e non nella competenza deliberativa dell’assemblea condominiale.
Secondo i condòmini ricorrenti, il costo legato ai balconi – comprese le spese per le opere provvisionali di cantiere e per i ponteggi – avrebbe dovuto essere separato dal resto delle spese relative ai lavori sull’edificio. Inoltre, sostenevano che solo i proprietari dei balconi avrebbero dovuto essere coinvolti nella deliberazione e nel voto riguardante tali costi; in caso contrario, l’intera delibera sarebbe risultata invalida. Dal canto suo, il Condominio si è costituito in giudizio chiedendo che le richieste dei ricorrenti venissero dichiarate inammissibili e/o irricevibili.
Il rifacimento della facciata
Il Giudice ha preso atto di una precedente decisione del tribunale, sollecitata da alcuni partecipanti al condominio diversi rispetto a quelli coinvolti nella presente causa, in un contesto di volontaria giurisdizione. Tale pronuncia era stata richiesta per uscire dallo stallo emerso in merito all’esecuzione di lavori necessari alla conservazione della cosa comune, nello specifico il rifacimento della facciata dello stabile condominiale, e per chiarire la disputa riguardante la definizione di facciata e balconi.
Il tribunale aveva stabilito che i balconi, quando integrati nella facciata, non costituiscono parte integrante dell’edificio, fatta eccezione per il rivestimento delle porzioni visibili e gli elementi con funzione decorativa o estetica. Tuttavia, nel caso esaminato, non era emersa alcuna documentazione che attestasse tale funzione decorativa, motivo per cui le spese dovevano gravare esclusivamente sui condòmini proprietari dei rispettivi balconi.
La decisione
Il Tribunale, preso atto degli accertamenti svolti, ha accolto la domanda. Ha osservato che non era stata fornita alcuna prova, né nel procedimento di volontaria giurisdizione né nell’attuale giudizio, che dimostrasse come i balconi aggettanti in facciata avessero una funzione estetica o decorativa. Pertanto, le spese per il loro rifacimento dovevano gravare esclusivamente sui rispettivi proprietari e non potevano essere suddivise tra tutti i condomini seguendo i consueti criteri millesimali di ripartizione delle spese comuni. Di conseguenza, anche i costi riguardanti le opere provvisionali di cantiere e i ponteggi dovevano essere ripartiti tra il condominio e i proprietari dei suddetti balconi, in proporzione alla rispettiva quota di competenza.