È ragionevole che questi ultimi utilizzino l’area solo per il tempo necessario ad alcune operazioni e con una sola auto alla volta
Il diritto di parcheggiare non sempre può essere garantito a tutti i condòmini quando l’area comune destinata a tale uso risulta insufficiente. In tali casi, è legittimo adottare un sistema di utilizzo turnario per regolamentarne l’accesso.
Una questione specifica riguardante l’uso turnario del parcheggio è stata esaminata prima dal Tribunale e poi dalla Corte d’Appello. La controversia era stata sollevata dai proprietari di due cantine che rivendicavano il diritto di accedere al parcheggio turnario, al pari degli altri condòmini residenti nello stabile. Secondo loro, tale diritto veniva violato dal divieto sancito dal regolamento condominiale, considerato ingiusto e discriminatorio nei loro confronti. La vicenda è stata oggetto della sentenza 952/2025 pronunciata dalla Corte d’Appello di Genova.
L’esclusione dall’uso di alcuni condòmini
L’uso dell’area pertinenziale era stato oggetto di due delibere con cui la maggioranza dell’assemblea aveva escluso i condòmini proprietari di sole cantine dalla possibilità di parcheggiare. Tali delibere, tuttavia, erano state dichiarate nulle dal Tribunale poiché, violando l’articolo 1102 del Codice civile, impedivano ad alcuni comproprietari di fruire della cosa comune in egual misura rispetto agli altri. Inoltre, le decisioni superavano le competenze dell’assemblea, che non poteva adottare tali provvedimenti a maggioranza.
Successivamente, l’assemblea ha approvato una nuova clausola del regolamento condominiale stabilendo che gli appellanti potevano utilizzare esclusivamente l’area destinata al carico e scarico, già segnalata con apposita indicazione, e solo per il tempo necessario a tali operazioni, limitando l’accesso a una sola auto alla volta. In questo caso, il Tribunale ha respinto l’impugnazione, ritenendo che la clausola garantisse l’uso comune dell’area parcheggio, definendo semplicemente criteri d’uso proporzionati alle necessità effettive dei condòmini. I proprietari delle cantine hanno presentato ricorso contro tale sentenza, sollevando contestazioni specifiche riguardo alle modalità d’uso dell’area esterna comune, destinata a verde pubblico con camminamenti pedonali e posti auto. La Corte di Appello è intervenuta per chiarire i punti in discussione.
Il criterio della ragionevolezza
La richiesta del proprietario di una cantina di usufruire del parcheggio condominiale con gli stessi diritti di un condomino proprietario di un appartamento, equiparando esigenze abitative a necessità logistiche, appariva eccessiva e poco sensata, poiché tendeva a sacrificare le prime e strumentalizzare le seconde.
D’altra parte, risultava più appropriato e razionale definire modalità separate di accesso e utilizzo dell’area condominiale in relazione alla natura dell’unità di riferimento. In tal modo, si potrebbe regolare diversamente l’accesso alle abitazioni rispetto a quello alle cantine, seguendo un criterio di ragionevolezza che prevede un trattamento differenziato per situazioni diverse e uniforme per circostanze analoghe.
Conclusioni
Per queste motivazioni, la Corte d’Appello di Genova ha respinto integralmente il ricorso, confermando la sentenza contestata. Ha giudicato ragionevole che i proprietari delle cantine, a differenza di quelli delle abitazioni, potessero utilizzare l’area esclusivamente «per il tempo strettamente necessario alle operazioni indicate e con una sola autovettura per volta».