Il subentro scatta se l’assemblea non riesce a trovare intesa sul sostituto anche in seguito alle dimissioni del titolare pro tempore
DOMANDA: Il giudice può nominare un amministratore quando l’assemblea non riesce a farlo a causa di inerzia o conflitti interni tra i condòmini, anche nel caso in cui l’amministratore attuale si dimetta e non viene nominato un sostituto? Risposta dell’Esperto da Il Sole 24 Ore di lunedì 19 ottobre 2026: Quando i condòmini sono più di otto, nel caso in cui l’assemblea non riesca a nominare un amministratore, l’autorità giudiziaria interviene su richiesta di uno o più condòmini o dell’amministratore dimissionario, secondo quanto stabilisce l’articolo 1129 del Codice civile, modificato dalla legge 220/12. Questo intervento è di natura sussidiaria e residuale, subordinato al dovere dell’assemblea dei condòmini di provvedervi. Se il numero dei condòmini è inferiore a otto, l’assemblea ha comunque la facoltà di nominare un amministratore. In questo caso, i partecipanti possono rivolgersi all’autorità giudiziaria per richiedere la nomina, dimostrando non solo l’inerzia o il blocco dell’assemblea, ma anche la necessità di un amministratore. Devono pertanto comprovare l’impossibilità di gestire il condominio in modo informale o amichevole, a causa della complessità della gestione stessa.
Vale la discrezionalità del giudice
L’autorità giudiziaria ha la facoltà discrezionale di nominare un amministratore, senza l’obbligo di farlo, permettendole di effettuare un’ampia valutazione. Questo processo non si limita solo a verificare l’inerzia o il blocco dell’assemblea, ma include anche l’analisi della complessità gestionale e l’impossibilità di continuare con un’autogestione diretta da parte dei condòmini. L’amministratore nominato dal tribunale instaura un rapporto di mandato con i condòmini e non agisce come ausiliario del giudice. Pertanto, egli è tenuto a rendere conto del proprio operato esclusivamente all’assemblea (Cassazione 11717/2021). Non è possibile delegare direttamente all’autorità giudiziaria la nomina dell’amministratore senza prima verificare la possibilità di formare una maggioranza.
Iniziativa possibile per ciascun condomino
L’iniziativa di adire l’autorità giudiziaria è un diritto che spetta a ogni condomino, senza necessità di avvalersi di un avvocato, poiché si tratta di un procedimento camerale rientrante nella volontaria giurisdizione (Cassazione 16426/2020). Le spese legali per il ricorso al giudice devono essere sostenute dal condominio e ripartite tra tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi. La nomina dell’amministratore da parte del presidente del Tribunale è considerata un atto di natura amministrativa, in quanto non inteso a risolvere conflitti di interesse, bensì a garantire al condominio la presenza dell’organo necessario all’esecuzione degli obblighi previsti dalla legge. Anche di fronte alla palese invalidità della nomina effettuata dall’assemblea, non è possibile ricorrere direttamente al giudice ai sensi dell’articolo 1129, comma 1, del Codice civile. È necessario, invece, procedere prima con l’impugnazione della delibera ritenuta viziata. Solo una volta che l’autorità giudiziaria, in sede contenziosa, annulli o sospenda l’efficacia della delibera impugnata, si potranno configurare le condizioni per richiedere la nomina dell’amministratore da parte del magistrato. La richiesta del condomino per la nomina di un amministratore non prevede l’obbligo di avviare una procedura di mediazione preventiva, essendo un procedimento di volontaria giurisdizione che si svolge in camera di consiglio. Durante l’intero iter, fino a quando il giudice non provvede alla nuova nomina, l’amministratore in carica, nominato dall’assemblea, mantiene le proprie funzioni, poiché non è possibile lasciare vacante la carica.