La sicurezza antincendio nei condomìni è interessata da un’importante novità normativa: dal 26 settembre 2026 entra definitivamente a regime l’obbligo di qualificazione dei tecnici manutentori antincendio. Introdotto dal Dm 1° settembre 2021, noto come Decreto controlli, l’obbligo si inserisce nel quadro delle disposizioni che stabiliscono i criteri generali per il controllo e la manutenzione degli impianti, delle attrezzature e degli altri sistemi di sicurezza antincendio, disciplinando anche la qualificazione dei tecnici manutentori. La novità coinvolge anche il settore condominiale e richiede agli amministratori maggiore attenzione nell’affidamento degli interventi di manutenzione degli impianti antincendio. È opportuno chiarire che l’obbligo di qualificazione riguarda direttamente i tecnici che svolgono queste attività, non gli amministratori di condominio. Questi ultimi sono tuttavia chiamati a verificare che gli interventi soggetti alla normativa siano affidati a tecnici manutentori qualificati.
Cosa deve fare l’amministratore
Il compito dell’amministratore consiste principalmente nell’incaricare un’impresa adeguata, verificare che tutte le attività siano svolte nel rispetto delle disposizioni normative e conservare la documentazione relativa agli interventi effettuati. L’amministratore, quindi, non è tenuto a conseguire personalmente la qualificazione prevista per i manutentori, ma deve vigilare affinché gli interventi siano eseguiti in conformità alla normativa. La principale novità introdotta riguarda la qualificazione del personale tecnico. Chi esegue materialmente gli interventi di controllo e manutenzione deve possedere la qualificazione richiesta per lo specifico presidio o impianto su cui opera. Non esiste un’unica qualificazione che abiliti a intervenire su qualsiasi sistema antincendio: la normativa distingue diverse tipologie di presidi, a ciascuna delle quali corrisponde una specifica qualificazione. Ad esempio, un tecnico qualificato per la manutenzione di estintori portatili e carrellati non possiede automaticamente i requisiti previsti per intervenire su un complesso impianto automatico. La qualificazione deve pertanto essere coerente con l’intervento che il tecnico è chiamato a svolgere. Per ottenere la qualifica, il tecnico deve seguire un percorso formativo specifico per il presidio interessato e sostenere la valutazione delle competenze prevista dalla normativa. Tale valutazione è effettuata da commissioni ufficiali composte da personale del Corpo nazionale dei Vigili del fuoco. Il superamento dell’esame consente di ottenere la qualifica di tecnico manutentore qualificato per lo specifico presidio o impianto.
I manutentori con esperienza pregressa
Il Decreto ha previsto un’eccezione e una disciplina particolari per i manutentori che vantano una significativa esperienza professionale pregressa. Infatti, per i soggetti che alla data prevista dal Decreto svolgevano attività di manutenzione da almeno tre anni vi è la possibilità di essere esonerati dalla frequenza del corso di formazione e accedere direttamente alla fase di valutazione finale effettuata dalla commissione. Per quanto riguarda la sfera condominiale, visto che il compito dell’amministratore è quello di gestire correttamente gli interventi di controllo e manutenzione che rientrano nella normativa, è opportuno che conosca quali presidi antincendio sono presenti nell’edificio, che sia al corrente delle attività di manutenzione che vengono effettuate, che si affidi ad imprese specializzate chiedendo l’impiego di tecnici qualificati nei casi in cui vige l’obbligo, che conservi la documentazione inerente agli interventi e che verifichi che le manutenzioni vengano eseguite secondo le periodicità previste, gestendo tempestivamente eventuali anomalie. Il Decreto controlli non impone agli amministratori di condominio l’obbligo di verificare personalmente il documento che attesta la qualifica del tecnico prima di ogni intervento, ma è consigliabile che chieda all’impresa incaricata della manutenzione un documento o una dichiarazione che consenta al condominio di verificare che l’intervento venga effettuato da tecnici qualificati. Chiaramente, non si tratta di un obbligo legislativo, ma solo di una scelta un po’ più prudente.
Il registro dei controlli
Il Dm 1° settembre 2021 prevede la tenuta di un registro dei controlli e questo è un altro punto importante. In questo registro vanno annotate le verifiche periodiche e gli interventi di manutenzione effettuati su impianti, attrezzature e sugli altri sistemi di sicurezza antincendio. Tale registro deve essere mantenuto aggiornato e disponibile agli organi di controllo. Nei condomìni, la gestione della documentazione antincendio deve essere organizzata in base alle caratteristiche del fabbricato e ai relativi obblighi normativi. In questo senso l’amministratore ha un ruolo importante nel verificare che la documentazione relativa agli interventi di manutenzione sia opportunamente conservata: i rapporti, le schede di manutenzione, le eventuali anomalie riscontrate e gli eventuali interventi di riparazione. Una documentazione completa e aggiornata consente di ricostruire nel tempo i controlli e gli interventi di manutenzione effettuati sui presidi antincendio. Tuttavia è importante evidenziare che una corretta tenuta della documentazione non esclude in automatico eventuali responsabilità, perciò il tecnico documenta gli interventi svolti secondo le procedure applicabili, mentre la gestione e la conservazione della documentazione spettano al soggetto individuato dalla normativa, in relazione al ruolo ricoperto e alla specifica attività.