L’articolo 1130 del Codice civile elenca le attribuzioni dell’amministratore, che si aggiungono a quelle previste dall’articolo 1129 e dalle altre disposizioni di legge vigenti. Il successivo articolo 1131 stabilisce che, nei limiti delle attribuzioni indicate dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore rappresenta i partecipanti al condominio e può agire in giudizio contro i condòmini o i terzi. L’amministratore può inoltre essere convenuto in giudizio per qualsiasi azione concernente le parti comuni dell’edificio e deve ricevere la notifica dei provvedimenti dell’autorità amministrativa relativi a tali parti.
La competenza territoriale
In materia di competenza territoriale, l’articolo 23 del Codice di procedura civile stabilisce che, per le cause tra condòmini oppure tra condòmini e condominio, è competente il giudice del luogo in cui si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi. Di norma, tuttavia, la sede dell’amministratore non coincide con il luogo in cui è ubicato l’edificio, salvo il caso in cui l’amministratore sia uno dei condòmini e risieda, o sia almeno domiciliato, nel condominio.
Il condominio consumatore
Non va inoltre trascurata la disciplina a tutela dei consumatori, poiché anche il condominio è da tempo equiparato, a questi fini, al consumatore (Cassazione, ordinanze 10086/2001 e 452/2005). L’articolo 66-bis del Codice del consumo (decreto legislativo 206/2005) prevede infatti che, per le controversie civili relative all’applicazione delle disposizioni a tutela dei consumatori, la competenza territoriale inderogabile spetti al giudice del luogo di residenza o di domicilio del consumatore, purché situati nel territorio dello Stato. Sul punto, un chiarimento è stato fornito dalla Cassazione con l’ordinanza 32083/2025: ai fini della competenza territoriale inderogabile prevista dall’articolo 66-bis del Codice del consumo, il luogo di residenza o di domicilio del condominio-consumatore coincide con quello in cui si trova l’immobile, poiché è lì che si individua, in concreto, il centro degli interessi di tutti i singoli condòmini. Il domicilio dell’amministratore pro tempore rileva invece soltanto per le notifiche e le comunicazioni degli atti processuali, in ragione della necessità di garantirne la conoscibilità certa da parte del condominio attraverso un unico soggetto che lo rappresenta.
Le conclusioni cui è giunta la Cassazione
Nella motivazione, la Suprema Corte ha rilevato che:
– al contratto concluso dall’amministratore di condominio con un professionista si applica la disciplina a tutela del consumatore, poiché l’amministratore agisce come mandatario con rappresentanza dei singoli condòmini. Questi ultimi devono quindi essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche che operano per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale (Cassazione, ordinanze n. 14410/2024 e n. 10679/2015);
– il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica e all’amministratore è attribuita soltanto la limitata facoltà di agire e resistere in giudizio nell’ambito dei poteri conferitigli dalla legge e dall’assemblea (Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 10934/2019);
– pertanto, nonostante l’applicabilità della disciplina a tutela del consumatore al contratto concluso dall’amministratore con un professionista, ai fini della competenza territoriale il foro del condominio resta ancorato al luogo in cui si concentrano gli interessi di tutti i partecipanti indistintamente. Tale luogo coincide con quello in cui si trova lo stabile e vengono effettuate, tra l’altro, le forniture ed erogati i servizi, e non con la residenza o il domicilio dell’amministratore, quale rappresentante dotato di specifiche facoltà (Cassazione, ordinanza n. 12416/2025);
– il domicilio dell’amministratore rileva, invece, soltanto ai fini delle notifiche e delle comunicazioni degli atti processuali, poiché in questi casi occorre assicurare al condominio la conoscibilità degli atti attraverso un unico soggetto che lo rappresenta.