La decisione dell’assemblea condominiale di rinviare la ripartizione dei debiti contestati da condominio in sede giudiziale può comportare effetti pregiudizievoli per i condòmini, soprattutto in presenza di procedimenti giudiziari vecchi.
Può succedere che l’assemblea decida di opporsi ad un decreto ingiuntivo notificato al condominio, da parte di un terso creditore e di fronte di un mancato riconoscimento della provvisoria esecuzione del decreto “opposto” deliberi di rinviare la ripartizione delle spese ingiunte. In generale, il motivo di rinvio ha lo scopo di evitare l’immediato esborso economico dei condòmini, soprattutto se si tratta di spese importanti, con la speranza che il condominio ottenga una sentenza favorevole o solo per prendere più tempo.
Effettuando quest’azione, considerando le lungaggini dei procedimenti giudiziari, le spese per un debito condominiale pregresso potrebbero essere oggetto di ripartizione dopo diversi anni, in conseguenza di una sentenza definitiva. Nel frattempo, potrebbe cambiare la composizione dell’assemblea, con l’ingresso di nuovi condòmini, prendendo il posto nel tempo nella proprietà degli immobili.
Nell’ipotesi l’amministratore è costretto a rivolgere la richiesta di pagamento anche ai nuovi proprietari, cioè a coloro che risultano nel momento in cui le spese debbono essere pagate, a seguito di un’approvazione del relativo riparto, con il rischio che le stesse spesse vengano contestate da nuovo acquirente dell’immobiliare. Infatti, nel caso di avvicendamento nella proprietà degli immobili in condominio è possibile che i nuovi acquirenti si rifiutino di pagare i debiti pregressi di oltre due anni.
In ogni caso, nei confronti del vecchio proprietario non può essere emesso alcun decreto ingiuntivo per morosità nel pagamento degli oneri condominiali, in quanto “non più condomino”.
Il criterio legittimante tale soluzione lo si ravvisa nella perdita della qualità di condominio. Tale criterio è stato confermato nella sentenza del Tribunale di Roma n. 17800 del 16/11/2021, confermando l’improcedibilità del condominio, con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nel confronti del precedente proprietario dell’immobile, ricordando che il debito è azionabile nel confronti del cedente in sede di cognizione o ingiunzione ordinaria.
La vicenda giudiziaria alla base di questa sentenza riguardava un debito condominiale, che veniva ripartito e approvato dopo oltre 10 anni, a seguito sentenza di condanna del condominio da parte della Corte di appello e poi ingiunto, pro quota, dall’amministratore all’attuale proprietaria di un appartamento, che era oggetto di più trasferimenti di proprietà nel tempo. Il tribunale di Roma ha sottolineato che il condominio dall’inizio avrebbe dovuto procedere a ripartire le somme oggetto di decreto ingiuntivo notificato dal terzo creditore evitando di far decorrere la prescrizione del credito nei confronti dei vari proprietari dell’appartamento, in qualità di ex condomini.
Tale mancanza di ripartizione, da parte del condominio, portava il Tribunale di Roma a dichiarare estinto il credito condominiale per prescrizione ed a revocare il decreto ingiuntivo emesso nei confronti dell’ultima proprietaria dell’appartamento.