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Essere vittima di una truffa non esonera automaticamente da responsabilità se l’evento è stato agevolato dall’inosservanza degli obblighi professionali

Secondo il Tribunale di Milano, nella sentenza del 17 settembre 2026, n. 7130, essere vittima di una frode non esclude la responsabilità per i bonifici autorizzati senza le necessarie verifiche. All’amministratore di condominio è infatti richiesta oggi una diligenza qualificata, in ragione delle nuove e specifiche mansioni che caratterizzano il contratto di amministrazione, disciplinate dagli articoli 1129–1131 del Codice civile. Prima della riforma del condominio, invece, la giurisprudenza limitava la responsabilità dell’amministratore ai soli casi di inosservanza della diligenza ordinaria del buon padre di famiglia.

Il caso

All’origine dell’attuale decisione vi è una truffa ai danni dell’amministratore: dal conto corrente di un condominio erano stati effettuati cinque bonifici, per un totale di 31.380 euro, a favore di soggetti estranei alla gestione. L’amministratore li aveva autorizzati dopo aver ricevuto la telefonata di un uomo che, presentandosi come operatore della banca, aveva segnalato operazioni sospette e chiesto i codici Otp ricevuti via sms. L’amministratore e una collaboratrice avevano seguito le istruzioni. Solo in seguito una dipendente si era accorta che le transazioni erano in uscita. L’amministratore aveva denunciato la frode, ma una relazione tecnica aveva rilevato carenze nella sicurezza informatica dello studio e vulnerabilità al phishing. Il condominio aveva quindi chiesto il risarcimento, mentre l’ex amministratore aveva contestato la propria responsabilità e chiamato in causa la compagnia assicurativa.

La diligenza professionale

Il Tribunale accoglie la domanda e condanna l’ex amministratore al risarcimento di 31.380 euro, oltre agli interessi. Richiamando gli articoli 1129, 1130 e 1131 del Codice civile e, per quanto compatibile, la disciplina del mandato, il giudice milanese applica l’articolo 1176, secondo comma, del Codice civile, che impone di valutare la diligenza in relazione alla natura dell’attività esercitata. Il convenuto amministrava più condomìni, avvalendosi di collaboratori e strumenti informatici. Secondo il giudice, questa organizzazione richiedeva una diligenza qualificata, superiore a quella ordinaria. L’amministratore aveva invece comunicato i codici OTP senza effettuare controlli preventivi, verificando la destinazione delle operazioni solo dopo averle autorizzate. Assumono rilievo anche gli avvisi antifrode pubblicati sul sito della banca già dal 2019 e le criticità informatiche riscontrate nello studio. La conoscenza delle indicazioni di prevenzione e l’adozione di adeguate misure di protezione rientravano, secondo il Tribunale, negli obblighi professionali dell’amministratore.

Frode e manleva assicurativa

La condotta dei truffatori non esclude la responsabilità contrattuale del professionista quando la sua negligenza abbia agevolato il verificarsi del danno. All’amministratore non si contesta di aver materialmente commesso la frode, ma di non aver adottato le cautele imposte dai doveri di prudenza e controllo. Il Tribunale accoglie anche la domanda di manleva nei confronti dell’assicurazione, respingendo l’eccezione secondo cui la garanzia non sarebbe operante perché il danno è stato provocato da terzi. L’inadempimento dell’assicurato costituisce infatti il presupposto della responsabilità civile rilevante ai fini della copertura. La compagnia è quindi tenuta a tenerlo indenne dagli importi riconosciuti e dalle spese di giudizio, nei limiti previsti dalla polizza e con applicazione della franchigia di 2.500 euro.

Conclusioni

La decisione sottolinea che la sicurezza informatica è parte della diligenza professionale. Verificare le comunicazioni sospette, non condividere codici di autenticazione e proteggere adeguatamente i sistemi dello studio sono cautele essenziali per chi gestisce risorse altrui. Essere vittima di una frode non esonera automaticamente da responsabilità se l’evento è stato agevolato dall’inosservanza degli obblighi professionali.

I condomìni composti da poche unità immobiliari, pur beneficiando di alcune semplificazioni organizzative, sono sempre soggetti alla disciplina condominiale

La definizione

Un condominio minimo è un edificio composto da almeno due proprietari e da massimo quattro unità immobiliari. In questo caso il condominio nasce automaticamente, proprio perché vi è la presenza di più proprietari che condividono le parti comuni dell’edificio, come ad esempio il tetto, il cortile, gli impianti, le scale. Ciò significa, quindi, che non è necessario alcun atto costitutivo, proprio perché tale tipologia di condominio sorge in modo automatico. Nel caso in cui un edificio sia composto da cinque ad otto unità immobiliari, si parla di piccolo condominio. Sia il condominio minimo che il piccolo condominio seguono le stesse regole stabilite dal Codice civile in materia di condominio, ma la differenza più rilevante rispetto ai condomìni più grandi riguarda l’obbligo di nomina dell’amministratore.

Quando scatta l’obbligo di avere un amministratore

Infatti, la nomina dell’amministratore di condominio è obbligatoria solo quando i condòmini sono più di otto. Nei condomìni con un numero inferiore di partecipanti, la nomina resta facoltativa: i proprietari possono scegliere di gestire autonomamente le attività ordinarie oppure di affidarsi volontariamente a un professionista. In ogni caso, l’assenza di un amministratore non fa venir meno gli obblighi previsti dalla legge. Anche un condominio minimo è quindi tenuto a rispettare la normativa condominiale, gestendo correttamente le parti comuni, ripartendo le spese tra i proprietari e convocando le assemblee quando necessario. Restano inoltre applicabili gli obblighi fiscali previsti dalla normativa vigente.

Le questioni pratiche

Nei condomìni composti da soli due proprietari, molte deliberazioni richiedono generalmente il consenso di entrambi. In caso di mancato accordo, è possibile rivolgersi all’autorità giudiziaria. Anche nei condomìni minimi o di piccole dimensioni, la ripartizione delle spese avviene di norma in base ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo tra i condòmini. Per questo motivo, pur non essendo obbligatorie, le tabelle millesimali possono rappresentare uno strumento utile per garantire una distribuzione equa delle spese e prevenire discussioni e contestazioni. Nei condomìni composti da più di dieci unità immobiliari è obbligatorio adottare un regolamento di condominio. Questo adempimento non riguarda invece i condomìni di piccole dimensioni, nei quali resta comunque consigliabile definire regole condivise per disciplinare l’uso e la gestione delle parti comuni. Nei condomìni privi di amministratore non è previsto l’obbligo di dotarsi di un codice fiscale, anche se può essere necessario richiederlo quando il condominio deve operare come soggetto autonomo nei rapporti con terzi. Ciò può accadere, ad esempio, per l’esecuzione di lavori condominiali, la gestione di pratiche amministrative e fiscali o l’intestazione di fatture e contratti relativi alle parti comuni.

Come usufuire delle detrazioni fiscali

Nel caso dei condomìni minimi, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, per usufruire di alcune detrazioni fiscali relative agli interventi sulle parti comuni, non è sempre necessario richiedere preventivamente il codice fiscale del condominio. Come precisato nella circolare n. 7/E del 27 aprile 2018, in assenza di tale codice, i condòmini possono beneficiare delle detrazioni utilizzando il codice fiscale del proprietario che ha effettuato il bonifico. In questi casi, possono individuare al loro interno un soggetto incaricato di curare i rapporti amministrativi e gestire gli adempimenti connessi all’intervento. Per quanto riguarda il conto corrente condominiale, nei condomìni minimi la normativa non ne impone l’apertura. È tuttavia consigliabile utilizzare un conto dedicato, soprattutto quando si gestiscono spese rilevanti per le parti comuni. Questa soluzione favorisce una gestione più trasparente e agevole, mantenendo separate le somme destinate al condominio da quelle personali dei singoli proprietari.