I condomìni composti da poche unità immobiliari, pur beneficiando di alcune semplificazioni organizzative, sono sempre soggetti alla disciplina condominiale
La definizione
Un condominio minimo è un edificio composto da almeno due proprietari e da massimo quattro unità immobiliari. In questo caso il condominio nasce automaticamente, proprio perché vi è la presenza di più proprietari che condividono le parti comuni dell’edificio, come ad esempio il tetto, il cortile, gli impianti, le scale. Ciò significa, quindi, che non è necessario alcun atto costitutivo, proprio perché tale tipologia di condominio sorge in modo automatico. Nel caso in cui un edificio sia composto da cinque ad otto unità immobiliari, si parla di piccolo condominio. Sia il condominio minimo che il piccolo condominio seguono le stesse regole stabilite dal Codice civile in materia di condominio, ma la differenza più rilevante rispetto ai condomìni più grandi riguarda l’obbligo di nomina dell’amministratore.
Quando scatta l’obbligo di avere un amministratore
Infatti, la nomina dell’amministratore di condominio è obbligatoria solo quando i condòmini sono più di otto. Nei condomìni con un numero inferiore di partecipanti, la nomina resta facoltativa: i proprietari possono scegliere di gestire autonomamente le attività ordinarie oppure di affidarsi volontariamente a un professionista. In ogni caso, l’assenza di un amministratore non fa venir meno gli obblighi previsti dalla legge. Anche un condominio minimo è quindi tenuto a rispettare la normativa condominiale, gestendo correttamente le parti comuni, ripartendo le spese tra i proprietari e convocando le assemblee quando necessario. Restano inoltre applicabili gli obblighi fiscali previsti dalla normativa vigente.
Le questioni pratiche
Nei condomìni composti da soli due proprietari, molte deliberazioni richiedono generalmente il consenso di entrambi. In caso di mancato accordo, è possibile rivolgersi all’autorità giudiziaria. Anche nei condomìni minimi o di piccole dimensioni, la ripartizione delle spese avviene di norma in base ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo tra i condòmini. Per questo motivo, pur non essendo obbligatorie, le tabelle millesimali possono rappresentare uno strumento utile per garantire una distribuzione equa delle spese e prevenire discussioni e contestazioni. Nei condomìni composti da più di dieci unità immobiliari è obbligatorio adottare un regolamento di condominio. Questo adempimento non riguarda invece i condomìni di piccole dimensioni, nei quali resta comunque consigliabile definire regole condivise per disciplinare l’uso e la gestione delle parti comuni. Nei condomìni privi di amministratore non è previsto l’obbligo di dotarsi di un codice fiscale, anche se può essere necessario richiederlo quando il condominio deve operare come soggetto autonomo nei rapporti con terzi. Ciò può accadere, ad esempio, per l’esecuzione di lavori condominiali, la gestione di pratiche amministrative e fiscali o l’intestazione di fatture e contratti relativi alle parti comuni.
Come usufuire delle detrazioni fiscali
Nel caso dei condomìni minimi, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, per usufruire di alcune detrazioni fiscali relative agli interventi sulle parti comuni, non è sempre necessario richiedere preventivamente il codice fiscale del condominio. Come precisato nella circolare n. 7/E del 27 aprile 2018, in assenza di tale codice, i condòmini possono beneficiare delle detrazioni utilizzando il codice fiscale del proprietario che ha effettuato il bonifico. In questi casi, possono individuare al loro interno un soggetto incaricato di curare i rapporti amministrativi e gestire gli adempimenti connessi all’intervento. Per quanto riguarda il conto corrente condominiale, nei condomìni minimi la normativa non ne impone l’apertura. È tuttavia consigliabile utilizzare un conto dedicato, soprattutto quando si gestiscono spese rilevanti per le parti comuni. Questa soluzione favorisce una gestione più trasparente e agevole, mantenendo separate le somme destinate al condominio da quelle personali dei singoli proprietari.