L’amministratore ha il diritto di intraprendere azioni legali per ottenere il risarcimento dei danni causati da un’esecuzione inadeguata dei lavori condominiali, anche quando i difetti riguardano balconi e altri elementi di proprietà esclusiva, a condizione che questi siano collegati alla conservazione complessiva dell’edificio. Questo è stato chiarito dalla Cassazione nell’ordinanza 25657 del 21 settembre 2026, in riferimento a una disputa sorta dopo alcuni lavori di manutenzione straordinaria effettuati su un edificio condominiale.
Balconi privati ma intervento unitario
Tra le opere contestate erano incluse quelle effettuate su balconi e ringhiere; tuttavia, la loro natura privata aveva portato a escludere alcuni danni dalle richieste che l’amministratore poteva promuovere. La Cassazione, però, ha stabilito che limitarsi alla proprietà esclusiva dei balconi non era sufficiente, poiché i lavori appaltati riguardavano il ripristino dell’intero fabbricato. L’intervento comprendeva non solo balconi e ringhiere, ma anche le lesioni delle due facciate principali, i soffitti e i frontalini dei balconi. Secondo la Corte, questi elementi non potevano essere considerati separatamente, poiché facevano parte di un intervento volto alla conservazione complessiva dell’edificio.
Quando può agire l’amministratore
L’amministratore ha la facoltà di agire in giudizio autonomamente se la richiesta di risarcimento è legata alla protezione e alla conservazione dei beni comuni. Questo può includere anche difetti che, indirettamente, interessano proprietà individuali. Pertanto, l’amministratore può cercare risarcimento quando intende eliminare una situazione dannosa che riguarda l’edificio nella sua interezza. Tuttavia, non basta che più condòmini abbiano subito danni nelle loro abitazioni. Se i danni sono autonomi e non legati alla conservazione complessiva dell’edificio, i relativi diritti spettano ai singoli proprietari.
Conta la funzione dei lavori, non solo la proprietà
La Cassazione evidenzia l’importanza della natura dell’intervento. Il semplice fatto che balconi e ringhiere siano di proprietà individuale dei condòmini non è sufficiente per escludere l’azione dell’amministratore. È necessario determinare se i difetti derivanti dai lavori siano parte di un problema più grande che incide sulla conservazione dell’intero edificio. Quando tale connessione è presente, la protezione risarcitoria avviata dall’amministratore può includere anche opere su porzioni private coinvolte nell’intervento conservativo unitario.