Svolgono in alcuni casi una funzione tecnica e strutturale e vengono spesso considerati beni comuni
L’apertura di un’attività commerciale all’interno di un condominio, che si tratti di un bar, una pizzeria o un ristorante, suscita spesso perplessità e dibattiti tra chi sostiene le esigenze imprenditoriali e chi teme che possano essere compromessi i diritti dei residenti. Al centro della questione vi sono le ripercussioni che queste attività possono avere sull’edificio e sulla vita condominiale.
Il tema delle compatibilità
Dal punto di vista normativo, non esiste un divieto generale di aprire un’attività commerciale in un edificio condominiale. Tuttavia, la compatibilità dell’attività con la vita condominiale deve essere valutata alla luce del regolamento condominiale, delle caratteristiche dell’edificio e delle concrete modalità di esercizio, nel rispetto della normativa urbanistica, edilizia e amministrativa applicabile.
E le previsioni del regolamento
Per capire se è possibile aprire un’attività in un condominio, è necessario innanzitutto verificare il regolamento condominiale, distinguendo tra regolamento assembleare e regolamento contrattuale. Il regolamento assembleare, approvato a maggioranza dall’assemblea, disciplina l’utilizzo delle parti comuni, ma non può imporre, con una decisione a maggioranza, un divieto assoluto di destinare una proprietà esclusiva a una determinata attività commerciale. Resta comunque fermo il divieto di svolgere attività che arrechino danno al condominio. Il regolamento contrattuale, invece, approvato all’unanimità da tutti i proprietari oppure predisposto dal costruttore e successivamente richiamato nei singoli atti di acquisto, può prevedere limitazioni più incisive all’utilizzo delle unità immobiliari, fino a vietare specifiche attività commerciali. Può quindi vietare espressamente attività come bar, ristoranti o pubblici esercizi: per questo è fondamentale esaminarlo prima di avviare l’attività. È inoltre importante sottolineare che tali divieti devono essere formulati in modo chiaro e specifico, indicando le attività vietate oppure i pregiudizi che si intendono evitare.
Il ruolo dell’assemblea
Per quanto riguarda il ruolo dell’assemblea, è opportuno chiarire che l’apertura di un bar, di un ristorante o di una pizzeria all’interno di un’unità immobiliare privata non richiede l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, purché l’attività sia consentita dal regolamento e dalla normativa applicabile. L’assemblea può tuttavia essere chiamata a intervenire quando l’attività comporta un uso particolare delle parti comuni o la realizzazione di opere su di esse, come l’installazione di strutture nel cortile condominiale o interventi sulla facciata o sul tetto. Questo non significa che ogni intervento richieda una delibera: l’articolo 1102 del Codice civile consente infatti al singolo proprietario di utilizzare le parti comuni, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condòmini di farne pari uso. L’articolo 1122 del Codice civile pone invece limiti alle opere eseguite nella proprietà esclusiva che possano danneggiare le parti comuni o compromettere la stabilità, la sicurezza o il decoro dell’edificio. Se l’intervento costituisce una vera e propria innovazione, si applicano le maggioranze previste dagli articoli 1120 e 1136 del Codice civile. Occorre inoltre rispettare le eventuali disposizioni del regolamento contrattuale che vietino specifiche attività o subordinino determinati interventi a un’autorizzazione. La modifica di tali disposizioni, quando incide sui diritti individuali dei condòmini, richiede il consenso unanime.
Le eventuali molestie
Le attività commerciali come bar, pizzerie e ristoranti devono essere gestite nel rispetto dei diritti degli altri condòmini. Odori, fumi, rumori, musica e schiamazzi possono infatti costituire immissioni illecite quando superano la soglia della normale tollerabilità, ai sensi dell’articolo 844 del Codice civile. È inoltre necessario rispettare i limiti stabiliti dalla normativa sull’inquinamento acustico e dai regolamenti comunali. Soprattutto per pizzerie, ristoranti e locali analoghi, è importante progettare correttamente gli impianti di aspirazione e le canne fumarie, verificando preventivamente gli aspetti condominiali e amministrativi. Per aprire un’attività commerciale in un edificio condominiale, dunque, non basta rispettare le regole del condominio: occorre anche garantire la conformità alla normativa amministrativa, urbanistica, edilizia e igienico-sanitaria. A questo proposito, il D.Lgs. 59/2010 prevede, nei casi ordinari, la presentazione della SCIA al SUAP, mentre nelle aree soggette a tutela sono spesso necessarie specifiche autorizzazioni. Devono inoltre essere verificati i requisiti professionali e sanitari, gli eventuali permessi per dehors e occupazione del suolo pubblico, il rispetto della normativa sulla sicurezza e, ove previsti, gli adempimenti relativi a musica, intrattenimento o pubblico spettacolo. Per le attività alimentari sono obbligatori anche gli adempimenti in materia di igiene degli alimenti e autocontrollo HACCP.
Quando ci si può opporre all’apertura
Ad ogni modo, il condominio non può opporsi all’apertura di un locale per il semplice fatto di non essere d’accordo, ma solo in determinate circostanze: ad esempio, se il regolamento contrattuale vieta espressamente lo svolgimento di quella specifica attività, se vengono eseguiti interventi sulle parti comuni in violazione del regolamento o della normativa applicabile, se viene compromesso il decoro architettonico o la sicurezza dell’edificio, se gli spazi comuni vengono occupati illegittimamente oppure se l’attività produce rumori, fumi o odori superiori ai limiti previsti dalla legge. La questione deve quindi essere valutata caso per caso, tenendo conto del regolamento condominiale, delle caratteristiche dell’edificio e delle concrete modalità di esercizio dell’attività.