Il modello di valutazione si evolve verso trasparenza, efficienza, sostenibilità e soddisfazione condominiale
Per molti anni, la valutazione del lavoro svolto dagli amministratori di condominio si è focalizzata principalmente sulla loro capacità di soddisfare gli obblighi normativi, quali la convocazione delle assemblee, la gestione della contabilità, gli aspetti fiscali e la conservazione della documentazione. Sebbene queste attività siano essenziali, oggi non sono più sufficienti per rappresentare pienamente la qualità di una gestione efficace. Con l’evoluzione delle normative, la crescente complessità degli edifici e un‘attenzione sempre maggiore alla sostenibilità, all‘efficienza energetica e alla valorizzazione del patrimonio immobiliare, il ruolo dell‘amministratore si è trasformato in modo significativo. Ora è visto non solo come un gestore degli adempimenti, ma anche come un coordinatore dei processi, delle risorse e degli interessi collettivi. In questo scenario, emerge con urgenza una domanda che il mercato non può più ignorare: come si valuta effettivamente la qualità della gestione di un condominio?
La qualità non coincide con la popolarità
Il giudizio espresso dai condòmini è tradizionalmente considerato il principale metro di valutazione del lavoro dell‘amministratore. Per i condòmini, l‘amministratore deve dimostrare presenza continuativa attraverso visite periodiche al condominio, disponibilità senza limiti per accogliere il pubblico e pronta reperibilità telefonica. Tuttavia, la soddisfazione dei condòmini non sempre riflette la vera qualità della gestione. Un amministratore rigoroso, che affronta tempestivamente questioni come la morosità, avvia il recupero crediti o propone interventi di manutenzione onerosi ma essenziali, potrebbe essere meno apprezzato rispetto a un professionista più accomodante, nonostante offra una gestione sostanzialmente superiore sotto l’aspetto tecnico. Allo stesso tempo, un alto consenso da parte dell’assemblea non è necessariamente indice di efficienza, trasparenza o sostenibilità economica. Pertanto, come ormai avviene in molti settori professionali, la qualità della gestione dovrebbe essere valutata tramite parametri obiettivi e verificabili. Gestire numerosi condomìni non è sinonimo di garanzia sulla qualità dei modelli gestionali adottati dallo studio professionale.
I quattro pilastri della qualità gestionale
Un moderno modello di valutazione potrebbe basarsi su quattro dimensioni fondamentali. La prima concerne la compliance e la trasparenza, ovvero la capacità di rispettare gli obblighi normativi, mantenere la documentazione aggiornata e assicurare la piena accessibilità delle informazioni ai condòmini. La seconda dimensione riguarda l’efficienza gestionale, misurata attraverso indicatori come i tempi medi di risposta alle richieste, la rapidità nella risoluzione delle problematiche e l‘implementazione delle delibere assembleari. La terza area si focalizza sulla sostenibilità economico-finanziaria, valutabile tramite il livello di morosità, la capacità di pianificare le spese, la gestione della liquidità e il controllo dei rischi. Infine, la dimensione tecnico-patrimoniale sta acquisendo sempre più importanza, prendendo in considerazione lo stato manutentivo dell’edificio, il livello di conformità degli impianti, la programmazione degli interventi e la capacità di preservare nel tempo il valore del patrimonio immobiliare.
La misurazione della soddisfazione
Anche l‘opinione dei condòmini deve essere considerata in un sistema di valutazione avanzato. Uno degli strumenti più comuni a livello internazionale è il Net Promoter Score (NPS), basato su una domanda semplice: “Quanto probabilmente consiglieresti questo amministratore a un altro condominio?“ Questo risultato non misura direttamente le abilità tecniche del professionista, ma è un indicatore della fiducia e della qualità percepita del servizio. Il vero valore scaturisce dal confronto tra i risultati oggettivi della gestione e il grado di soddisfazione degli utenti. Un alto livello di apprezzamento con performance modeste può suggerire una sopravvalutazione della qualità reale del servizio. Al contrario, una gestione altamente efficiente accompagnata da una bassa soddisfazione può indicare problemi di comunicazione o difficoltà nel gestire il consenso. La qualità della gestione non si dichiara, si dimostra. In questo contesto, diventa particolarmente interessante applicare i principi della norma ISO 9001:2015 agli studi di amministrazione condominiale. L‘obiettivo della certificazione non è attestare la bravura del singolo professionista, ma verificare l‘esistenza di processi organizzativi in grado di garantire continuità, controllo e miglioramento delle prestazioni.
Verso un nuovo paradigma
La crescente digitalizzazione nel settore e la disponibilità di dati strutturati rendono attuabili oggi idee che pochi anni fa sembravano irrealizzabili: è possibile costruire modelli di valutazione fondati su indicatori oggettivi, confrontabili e verificabili. Sembra quindi che l’amministrazione condominiale sia destinata a seguire un percorso già intrapreso da altri settori professionali e industriali, dove la qualità non è solo affermata, ma dimostrata tramite prove misurabili. Infine, senza dimenticare l’importanza, va considerato il livello di redditività dello studio: se il fatturato è elevato, ma i profitti sono troppo bassi o se il compenso dei soci o dell’imprenditore viene ridotto, probabilmente c’è una sofferenza economico-finanziaria che potrebbe compromettere la stabilità dello studio nel medio-lungo termine.